房地產(chǎn)信托收益率走低 兌付風(fēng)險(xiǎn)整體可控

　　今年上半年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，房屋銷售量回升，也帶動(dòng)房地產(chǎn)信托較大發(fā)展。金牛理財(cái)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)截至7月24日，房地產(chǎn)信托成立428款，實(shí)際發(fā)行規(guī)模911.80億元。受訪業(yè)內(nèi)人士表示，仍看好下半年房地產(chǎn)行業(yè)以及房地產(chǎn)信托發(fā)展，房地產(chǎn)信托的兌付仍處于風(fēng)險(xiǎn)整體可控的狀態(tài)。

　　平均預(yù)期收益率走低

　　今年上半年，新設(shè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)展迅速。金牛理財(cái)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)信托成立387款，實(shí)際發(fā)行規(guī)模844.48億元。除3月份外，上半年各月成立數(shù)量均在50只以上，實(shí)際發(fā)行規(guī)模均在100億元以上。值得注意的是，二季度房地產(chǎn)信托成立數(shù)量和實(shí)際發(fā)行規(guī)模均逐月上升。其中，6月份達(dá)到上半年最高點(diǎn)，成立數(shù)量達(dá)到86只，實(shí)際發(fā)行規(guī)模達(dá)到209.7億元。

　　不過(guò)，從收益率方面來(lái)看，上半年新設(shè)房地產(chǎn)信托的平均預(yù)期年化收益率僅有2月份和4月份在9%以上，其余各月均在9%以下。特別是二季度平均預(yù)期年化收益率逐月下降，6月份平均預(yù)期年化收益率8.69%，為上半年最低水平。進(jìn)入7月以來(lái)，截至7月24日，新設(shè)房地產(chǎn)信托平均預(yù)期年化收益率再創(chuàng)新低，為8.62%。

　　新浪倉(cāng)石研究中心研究總監(jiān)莊正表示，下半年房地產(chǎn)銷售增速應(yīng)保持平穩(wěn)，尤其是一線城市價(jià)格不會(huì)差，甚至?xí)僭斓赝蹴?xiàng)目。但是，房地產(chǎn)融資政策環(huán)境仍然不會(huì)松動(dòng)，一線房地產(chǎn)企業(yè)并不缺錢(qián)，同時(shí)券商和基金資管子公司對(duì)信托房地產(chǎn)項(xiàng)目的爭(zhēng)奪很厲害，信托渠道利率可能進(jìn)一步走低。

　　兌付風(fēng)險(xiǎn)整體可控

　　盡管房地產(chǎn)信托平均年化收益率不斷走低，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的爭(zhēng)奪也更趨激烈，但受訪的信托從業(yè)人士對(duì)下半年房地產(chǎn)行業(yè)以及房地產(chǎn)信托發(fā)展仍然看好。有信托業(yè)內(nèi)人士表示，目前市場(chǎng)有抵押和無(wú)抵押房地產(chǎn)項(xiàng)目利率幾乎相差無(wú)幾，這還是因?yàn)槠渲须[含了信托公司剛性兌付預(yù)期。從安全角度而言，還是選擇有抵押會(huì)比較可靠。

　　信托業(yè)對(duì)于下半年的樂(lè)觀預(yù)期，也反映到了近期房地產(chǎn)信托的發(fā)行情況上來(lái)。上周共有21家信托公司發(fā)行了41款集合信托產(chǎn)品，而房地產(chǎn)領(lǐng)域信托產(chǎn)品達(dá)17款，數(shù)量居于各領(lǐng)域之首。其中，中融信托發(fā)行的“安邦置業(yè)股權(quán)投資結(jié)構(gòu)化集合資金信托計(jì)劃”計(jì)劃募集規(guī)模超過(guò)了36億元，堪稱近期新發(fā)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中的“巨無(wú)霸”。

　　值得注意的是，下半年有近800億元的房地產(chǎn)信托將到期兌付。對(duì)此，金牛理財(cái)網(wǎng)研究員何法杰表示，得益于上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的量?jī)r(jià)齊升，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的局面有所緩解。另外，信托公司在發(fā)行房地產(chǎn)信托時(shí)一般采取了較為嚴(yán)格的風(fēng)控措施，房地產(chǎn)信托的相關(guān)抵押、擔(dān)保資產(chǎn)價(jià)值能夠覆蓋兌付資金本息。雖不排除部分負(fù)債率較高、資金鏈條極度緊張的二三線城市的區(qū)域性房地產(chǎn)商出現(xiàn)個(gè)別的兌付危機(jī)情形，但從整體上房地產(chǎn)信托的兌付仍處于風(fēng)險(xiǎn)可控的狀態(tài)。

　　此外，近期取消貸款利率下限對(duì)集合信托產(chǎn)品也產(chǎn)生了一定的影響。普益財(cái)富研究員范杰表示，就目前來(lái)看，基建類信托產(chǎn)品將會(huì)受到較大影響。現(xiàn)在中央已經(jīng)明確要求各類金融機(jī)構(gòu)防范地方融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)，在借短用長(zhǎng)、期限錯(cuò)配的思路下，基建類信托可能面臨一定的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。取消貸款利率下限會(huì)使得地方政府來(lái)自區(qū)域性銀行的融資成本下降，可能會(huì)解決一部分流動(dòng)性問(wèn)題。