十八屆三中全會提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場”，這立刻使人聯(lián)想并熱烈討論起小產(chǎn)權房的上市問題。
事實上，由于深圳的土地資源非常緊缺，深圳市政府此前已作出過這方面的探索，寶安區(qū)鳳凰社區(qū)一塊14568平方米的土地預計年底將掛牌出(轉(zhuǎn))讓，有消息稱，村民與政府將分攤收益。
坊間所謂“第三次土地改革”眼下備受萬眾期待。不過有專家稱，深圳遍地皆是的小產(chǎn)權房短期內(nèi)不可能“漂白”。
樓市今后告別政策市？
十八屆三中全會提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場”。有專家認為，這句話釋放了一個明確的戰(zhàn)略信號，預計未來中國房地產(chǎn)市場將由行政導向轉(zhuǎn)為市場導向，表明未來房產(chǎn)和土地的供應將會加大以達到供需平衡。
深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，以往政府對待房地產(chǎn)市場重在“管需求”，“管需求”就容易形成導向，比如老百姓買房子，政府出臺各種管控措施，限購、限貸、限價等，“限這么多的結(jié)果是，把正常需求包括剛性需求都限制住了?！彼A計，以后政府手段將由管需求轉(zhuǎn)到管供應。
農(nóng)地入市收益咋分配？
也有專家表示，“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場”這種說法以往也被提過，但一直沒有取得實質(zhì)性進展?！稗r(nóng)地入市”不僅要先解決“同地同價”的問題，收益如何分配也值得研究。深圳大學經(jīng)濟學院當代金融研究所所長國世平認為，“有很多人認為土地的收入肯定應給農(nóng)民，錢怎么用還是有很多研究的?！?/p>
宋丁認為，農(nóng)村土地一旦可入市交易，地方政府賣地收入或許會降低，而這個擔心會導致地方政府以往的消極應對態(tài)度，成為實現(xiàn)農(nóng)村集體用地和國有用地同地同價同權的一個阻力。不過，宋丁指出，改革不可避免，解決的辦法可以是把地方要做的事收一部分回中央，或讓地方政府擴大財稅收入來源。
短期轉(zhuǎn)正是天方夜譚？
在深圳，民間所謂的“小產(chǎn)權房”其實就是違建的一部分。專家認為，十八屆三中全會雖然有釋放出解決“小產(chǎn)權房”的信號，但并不可能通過補差額等方式一次性解決，“短期內(nèi)能解決”更是天方夜譚，而最后可以逃過強拆而“漂白”轉(zhuǎn)正的也只是其中的小部分。
宋丁表示，沒有哪個個人直接擁有和政府談判的機會，“我們要單槍匹馬地買一個小產(chǎn)權房，指望將來有差價收益的想法依然不可取?！眹榔揭脖硎?，“未來三到五年內(nèi)不會解決這個問題，一旦小產(chǎn)權房轉(zhuǎn)正，房地產(chǎn)就會出現(xiàn)暴跌，中央也不希望房地產(chǎn)暴跌。不過房地產(chǎn)(價格)調(diào)下去后再解決小產(chǎn)權房問題就比較好解決?！?/p>
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首個“農(nóng)地入市”最快年底掛牌交易
此前有媒體披露，深圳寶安區(qū)鳳凰社區(qū)將成為首個原深圳“農(nóng)村土地”入市試點，該宗地塊位于深圳寶安區(qū)福永街道鳳凰社區(qū)，毗鄰深圳機場和廣深一級公路，用地面積14568平方米。有關部門表示，該地塊掛牌前期的各項工作正在開展中，最快可以在年底通過深圳市土地房產(chǎn)交易中心，以掛牌方式公開出(轉(zhuǎn))讓該土地使用權。
此外，對于收益分配方式也有相關規(guī)定：一種是原農(nóng)村經(jīng)濟組織繼受單位和市國土基金各一半；另一種是所得收益的70%歸市國土基金，30%歸原村集體經(jīng)濟組織，成交后，村集體組織還可繼續(xù)持有不超過總建筑面積20%的物業(yè)專用于產(chǎn)業(yè)配套。
有消息稱，鳳凰社區(qū)的該塊土地將采用上述第二種模式，即所得收益鳳凰社區(qū)和市國土基金按3∶7比例分成，成交后鳳凰社區(qū)還將繼續(xù)持有總建筑面積約20%的物業(yè)專用于產(chǎn)業(yè)配套。
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