可售房源三年增了兩倍 杭州樓市已是供過于求

　　還沒開盤卻已經(jīng)預(yù)定一空，開盤現(xiàn)場(chǎng)一猶豫房子就被他人搶走……幾年前，很多杭州人都曾有過這樣的經(jīng)歷。在那個(gè)“一房難求”的時(shí)代，房子似乎就是皇帝的女兒，不愁嫁。

　　然而時(shí)過境遷，隨著市場(chǎng)的急劇變化，尤其是房源供應(yīng)量大增，房子也有可能成為過剩的商品。一個(gè)無(wú)可爭(zhēng)議的事實(shí)是，杭州商品房庫(kù)存量創(chuàng)下了歷史新高，樓市已經(jīng)進(jìn)入買方市場(chǎng)。

　　樓市庫(kù)存量三年增了兩倍

　　庫(kù)存量是反映市場(chǎng)狀況的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。從今年以來(lái)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，杭州樓市的庫(kù)存量不斷攀升，已經(jīng)引起不少業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂。

　　截至11月13日，杭州市(包含余杭、蕭山區(qū))可售商品房總量已高達(dá)10.5萬(wàn)套，這一數(shù)字刷新了杭州樓市庫(kù)存量的歷史最高紀(jì)錄。

　　10.5萬(wàn)套的庫(kù)存量，對(duì)杭州樓市意味著什么？2010年底，杭州市區(qū)可售商品房總量?jī)H3.7萬(wàn)套，這意味著3年時(shí)間庫(kù)存量增長(zhǎng)了將近兩倍。其中主城區(qū)的可售商品房總量，從2010年底的2.4萬(wàn)套增加到如今的5萬(wàn)套，余杭區(qū)則從2010年底不足1萬(wàn)套，增加到如今的3.7萬(wàn)套。

　　杭州樓市目前的庫(kù)存量，若以2012年的銷售速度(全年成交8.5萬(wàn)套)計(jì)算，需要賣14個(gè)月；若以成交最為活躍的2009年銷售速度(全年成交10.9萬(wàn)套)計(jì)算，也差不多需要賣一年。事實(shí)上如若房地產(chǎn)調(diào)控政策不出現(xiàn)大的變化，杭州樓市重現(xiàn)2009年盛況的可能性已經(jīng)微乎其微，甚至連2012年市場(chǎng)全面回暖的行情都很難重現(xiàn)。

　　今年的市場(chǎng)行情雖然遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于2011年，但是相比2012年還是遜色不少，即便是“金九銀十”商品房月成交量也僅僅維持在6000-7000套的水平。相比洶涌而來(lái)的新增供應(yīng)量而言，樓市庫(kù)存量仍處于持續(xù)攀升中。杭州市區(qū)可售商品房總量在今年9月底首次突破10萬(wàn)套大關(guān)，一個(gè)半月后的現(xiàn)在，又足足增加了5000套。

　　以杭州樓市目前的成交量水平，高庫(kù)存現(xiàn)象將維持一段較長(zhǎng)時(shí)間。僅本月，杭州就有30多個(gè)全新樓盤開盤，新增房源總量預(yù)計(jì)達(dá)到一萬(wàn)套，這一數(shù)字遠(yuǎn)大于銷量。也就是說(shuō)，今年最后兩個(gè)月，杭州樓市庫(kù)存量將保持每月數(shù)千套的增量。持續(xù)增加的庫(kù)存壓力，無(wú)疑將對(duì)樓市走向產(chǎn)生重要影響。

　　供過于求將呈現(xiàn)常態(tài)化

　　市場(chǎng)供應(yīng)充足，庫(kù)存高企，毫無(wú)疑問杭州樓市已經(jīng)進(jìn)入買方市場(chǎng)。買方市場(chǎng)的重要特征就是從搶購(gòu)商品到選購(gòu)商品，這意味著杭州樓市“搶房時(shí)代”基本告終，“挑房時(shí)代”來(lái)臨。事實(shí)上這一現(xiàn)象已經(jīng)在樓市中得到充分印證，產(chǎn)品或者價(jià)格沒有競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤，就有可能陷入滯銷困局。

　　尤其是今年5月份之后，杭州樓市中的大多數(shù)樓盤，都嘗到了滯銷的滋味。

　　去年下半年樓市“日光現(xiàn)象”屢屢出現(xiàn)，不過今年除了西溪華府、北宸之光等少數(shù)價(jià)格低開的樓盤，開盤當(dāng)天售罄之外，大多數(shù)樓盤銷售狀況并不如人意。一些樓盤因?yàn)樾羁颓闆r不佳，不得不一再推遲開盤時(shí)間。也有的樓盤，開盤一個(gè)月之后成交率甚至不到10%，這與去年下半年開盤成交普遍超8成的銷售成績(jī)，形成了天壤之別。今年二季度以來(lái)杭州樓市成交量低迷，就是這一市場(chǎng)現(xiàn)狀的真實(shí)寫照。

　　如今除了極個(gè)別板塊，放眼杭州樓市，幾乎都有充裕的房源，可以供購(gòu)房者選購(gòu)。比如城東新城，天陽(yáng)尚城國(guó)際、鐵建國(guó)際花園、運(yùn)河國(guó)際等新盤接踵開盤；西溪板塊，萬(wàn)科西廬、西溪誠(chéng)園、西溪華府、西溪風(fēng)情澄品等樓盤遍地開花；半山田園板塊，金隅田員外、田園牧歌、朗詩(shī)田園綠郡等樓盤競(jìng)爭(zhēng)激烈……一度出現(xiàn)房荒的申花板塊，由于今年土地密集出讓，也將于明年迎來(lái)開盤高潮。

　　一個(gè)樓盤從開盤到清盤，需要花多長(zhǎng)時(shí)間？一年還是兩年？高庫(kù)存時(shí)代，開發(fā)商的這個(gè)答案顯然也需要改寫。在前幾年“一房難求”的時(shí)代，開盤即意味著清盤，如今這樣的好事顯然很難再度發(fā)生。事實(shí)上杭州樓市已經(jīng)出現(xiàn)一些“大齡剩女”，比如南岸花城、賀田尚城等，銷售周期已接近10年，而且至今還沒看到清盤的希望。買方市場(chǎng)中，這樣的樓盤必然還會(huì)不斷增加，這也給購(gòu)房者提供了慢慢挑房的機(jī)會(huì)。

　　購(gòu)房者心態(tài)的這一變化，無(wú)疑對(duì)整個(gè)市場(chǎng)形勢(shì)產(chǎn)生微妙的影響。庫(kù)存量越是高企，購(gòu)房者買房的時(shí)候越是不慌；越是不慌，就越對(duì)成交量產(chǎn)生不利影響，從而進(jìn)一步推高庫(kù)存量。

　　后續(xù)房源更是密集上市

　　事實(shí)上，10.5萬(wàn)套的商品房可售房源，只是樓市供應(yīng)量中的冰山一角。這10.5萬(wàn)套房源，指的是已經(jīng)申領(lǐng)出預(yù)售證的未售房源，并不包括可以馬上入市但尚未申領(lǐng)出預(yù)售證的房源，以及已出讓土地項(xiàng)目的房源，更沒包括投資客手上的大量閑置房。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，算上以上所有房源，杭州樓市的供應(yīng)總量至少有30萬(wàn)套。

　　本輪調(diào)控以來(lái)，杭州土地市場(chǎng)一度跌至谷底，直到去年7月開始踏上回暖之旅。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期普遍縮短，目前樓市中的在售樓盤，以去年7月份以后出讓的土地項(xiàng)目為主，這些樓盤的供應(yīng)量仍在不斷釋放中，成為供應(yīng)主角。

　　今年杭州土地市場(chǎng)堪稱是最瘋狂的一年，土地出讓總量將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去年，這意味著杭州樓市明年的供應(yīng)量，也將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過今年。今年前10月，杭州市區(qū)共成功出讓195宗地，建筑面積達(dá)1828萬(wàn)平方米。如果以套均面積120平方米來(lái)計(jì)算，僅前10個(gè)月出讓的土地項(xiàng)目就將新增15萬(wàn)套房源?？梢?，杭州樓市明年的庫(kù)存狀況將更為嚴(yán)峻。

　　投資客拋售的房源，主要集中在二手房市場(chǎng)上。杭州樓市的這一房源總量究竟有多少，一直是一個(gè)很難統(tǒng)計(jì)的數(shù)字。不過可以做一個(gè)簡(jiǎn)單比對(duì)，2009年杭州市區(qū)商品房成交10.9萬(wàn)套，2012年杭州樓市算是比較正常的一年，投資客幾乎絕跡，當(dāng)年成交量為8.5萬(wàn)套，兩者相差兩萬(wàn)多套，基本上可以看作是“限購(gòu)”之前投資客在杭州的購(gòu)房量。

　　幾年前，不少溫州、臺(tái)州投資客主要集中在濱江、下沙沿江等樓盤，投資客的比例往往要占到30%以上。也正因?yàn)槿绱?，如今這些區(qū)域的樓盤，有的雖然已經(jīng)交付三年以上，但入住率多數(shù)仍達(dá)不到50%。大量的空置房，隨時(shí)都有可能掛牌轉(zhuǎn)讓，大大增加市場(chǎng)供應(yīng)量。而這些投資客拋盤之后購(gòu)買力就會(huì)全部撤出，不像本地人賣掉一套之后，有可能會(huì)考慮置換一套，對(duì)樓市的打擊非常大。

　　余杭區(qū)商品房庫(kù)存量2010年不足一萬(wàn)套，2011年10月達(dá)到2.1萬(wàn)套，2012年10月達(dá)到2.7萬(wàn)套，如今突破3.7萬(wàn)套，成為杭州樓市中庫(kù)存壓力最大的一個(gè)區(qū)域。相比之下蕭山區(qū)的庫(kù)存壓力要小很多，目前的商品房可售房源總量?jī)H1.4萬(wàn)余套。一個(gè)最為重要的因素是，余杭自去年以來(lái)土地出讓量遠(yuǎn)大于蕭山。