房地產(chǎn)行業(yè)快報(bào)：一線城市均出臺(tái)新政 邊際影響不大

　　廣州“穗五條”樓市新政：廣州發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的意見》，繼北、上、深外最后一個(gè)發(fā)布調(diào)控新政的一線城市，主要內(nèi)容為：(1)加快中低價(jià)位商品住房的預(yù)售審批；(2)增加住宅用地供應(yīng)，力爭2013住宅用地實(shí)際供應(yīng)量比前5年年均實(shí)際供應(yīng)量增加20%以上，2014年不低于2013年計(jì)劃供地量；(2)從嚴(yán)執(zhí)行住房限購政策，非戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費(fèi)年限，從1年調(diào)整為3年；(4)提高二套房首付比例至不低于70%。(5)引導(dǎo)企業(yè)理性定價(jià)，對不接受政府價(jià)格指導(dǎo)的項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證。

　　符合預(yù)期，一線城市均出臺(tái)樓市新政，心理影響大于實(shí)質(zhì)

　　目前四個(gè)一線城市均出臺(tái)了樓市新政，從房價(jià)漲幅來看，今年一線城市房價(jià)領(lǐng)漲全國，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，前10月一線城市同比上漲21%，增速較上月繼續(xù)上升0.7個(gè)百分點(diǎn)，并遠(yuǎn)高于二、三線的10.8%和7.6%。北、上、廣、深分別同比上漲21.2%、21.4%、20.7%和20.6%。不排除新政向房價(jià)上漲過快的二線城市擴(kuò)展，漲幅較快的分別是廈門(16.9%)、南京(15.3%)、沈陽(13.3%)、福州(12.8%)。

　　從政策力度上看，四個(gè)城市均提高了二套房首付比例至70%，廣州非戶籍納稅或社保連續(xù)由1年提高至3年，較上海嚴(yán)格，供地量增加20%，略低于上海的30%(詳見表1)?？傮w上看，廣州發(fā)布地產(chǎn)新政，限購升級，心理影響偏大。這些政策在邊際上對樓市影響不大，但對市場預(yù)期影響較大。調(diào)控政策的市場化不會(huì)一蹴而就，還有很長的路要走，在相當(dāng)長一段時(shí)期，舊的行政手段難以退出。年底前各地為完成年度房價(jià)目標(biāo)，預(yù)計(jì)將采取各種手段防止房價(jià)過快上漲，對地產(chǎn)板塊造成壓力。

　　維持地產(chǎn)行業(yè)“同步大市-A”評級

　　從三中全會(huì)“決定”看，本次對地產(chǎn)行業(yè)的改革并無超預(yù)期的地方，對房地產(chǎn)行業(yè)的影響主要體現(xiàn)在長期，政策如何落實(shí)以及房地產(chǎn)行業(yè)長效機(jī)制的建立，短期內(nèi)對市場影響有限。我們對地產(chǎn)行業(yè)仍保持謹(jǐn)慎，政策面趨于平穩(wěn)，但行業(yè)的主要問題早已不是政策，而是行業(yè)本身的空間。行業(yè)規(guī)模和利潤都已沒有空間且趨于下降，估值難以提升。一方面開發(fā)商趨勢性回歸一、二線，行業(yè)蛋糕趨于縮小。另一方面土地市場的競爭會(huì)愈演愈烈，開發(fā)商為保規(guī)模，將犧牲利潤。此外放貸在銀行失去吸引力，房價(jià)的漲速難以超過地價(jià)。未來只有兩種地產(chǎn)股有機(jī)會(huì)，一類是快周轉(zhuǎn)擴(kuò)大市場份額的公司，通過業(yè)績的增長凸顯價(jià)值，如萬科[簡介最新動(dòng)態(tài)]，陽光城(行情,問診)等；另一類是擁有獨(dú)特開發(fā)模式的企業(yè)。如華夏幸福(行情,問診)，香江控股[簡介最新動(dòng)態(tài)](行情,問診)，京投銀泰(行情,問診)、金隅股份(行情,問診)等。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：金融體系去杠桿、經(jīng)濟(jì)增速下滑超預(yù)期，再融資受阻