多家房企負債超百億

　　Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,A股144家上市房企平均負債額為118.36億元。其中“招保萬金”四家房企的負債合計達到了9095億元,除金地2014年前三季度負債979.67億元外,其他三家負債都超過了千億,其中萬科前三季度負債4137.92億元。從資產(chǎn)負債率來看,萬科為79.6%,招商地產(chǎn)為72.2%,保利和金地分別為80.3%和72%。

　　記者梳理這144家上市房企的負債情況發(fā)現(xiàn),共有33家房企的資產(chǎn)負債率超過了80%的紅線,其中珠江控股達到98.74%,陽光城為90.96%。

　　張大偉對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,他們在對20家上市房企的財務數(shù)據(jù)跟蹤研究后發(fā)現(xiàn),目前行業(yè)已整體進入“后高周轉(zhuǎn)”時代?！霸?010年前,很多大型房企規(guī)模和業(yè)績的快速增長主要依托高利潤和高杠桿策略。但隨著土地成本、融資成本的上升,這一策略很難再有操作空間。”

　　張大偉指出,在步入“后高周轉(zhuǎn)”時代后,上市房企的核心凈利潤率依然處于下降通道,2014年上半年20家上市房企的平均核心凈利潤率僅為12%,處于歷史最低位。

　　“得益于融資和銷售方面的優(yōu)勢,品牌房企的整體財務表現(xiàn)相對比較穩(wěn)定,但現(xiàn)在擺在大家面前的問題就是如何轉(zhuǎn)型。”一位上市房企高管表示。張大偉預計,2015年大部分企業(yè)的銷售任務制定將非常謹慎,經(jīng)營策略將以平穩(wěn)去庫存為主。

　　盈利情況

　　12家上市房企預虧房地產(chǎn)利潤下降成共識

　　2014年以來,房地產(chǎn)市場持續(xù)下行,不少房企為緩解沉重的資金壓力,不得不采取“以價換量”的銷售策略,部分中小房企還要在拿地、銷售等方面面臨來自大房企的激烈競爭,再加上融資成本居高不下,房企利潤不斷遭到侵蝕。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到,目前公布了2014年業(yè)績預告的47家上市房企中,12家業(yè)績虧損,10家業(yè)績預減。對不少房企而言,告別“黃金十年”之后,將不得不面對全行業(yè)利潤下滑的窘境,而且未來盈利預期有可能繼續(xù)走低。

　　近1/4房企業(yè)績首虧

　　截至1月28日,來自Choice金融終端的數(shù)據(jù)顯示,滬深兩市共計47家上市房企公布了2014年業(yè)績預告,其中,11家房企宣布首虧,占比近四分之一,1家宣布續(xù)虧,另有10家房企2014年業(yè)績預減。其中,凈利潤變動幅度最大的是榮豐控股,作為業(yè)績首虧企業(yè),榮豐控股預告2014年凈利潤變動幅度為-2644.98%。

　　目前已經(jīng)進行年度業(yè)績預告的多為中小房企,盡管上述47家房企尚不能代表A股140多家房企的整體表現(xiàn),但是近四分之一企業(yè)業(yè)績預虧至少在一定程度上折射出房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤率下滑,中小房企經(jīng)營業(yè)績不佳的現(xiàn)狀。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者對已經(jīng)發(fā)布業(yè)績預告的企業(yè)梳理發(fā)現(xiàn),造成經(jīng)營業(yè)績下滑的主要原因分為三類。第一類是房地產(chǎn)業(yè)務收入下降,比如新潮實業(yè)、中房股份等;第二類是融資成本增加,比如實達集團;第三類是由于計提資產(chǎn)減值準備,比如中華企業(yè)、綠景控股等。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示,房企出現(xiàn)大面積業(yè)績下滑的情況其實早有預兆:一方面,市場表現(xiàn)并沒有預期的樂觀,高增長時代一去不復返;另一方面,土地價格并未出現(xiàn)明顯下跌,一線城市的土地資源仍然緊俏,除了少數(shù)企業(yè)能拿到低成本的海外融資,更多的企業(yè)還要面臨高昂的融資成本,業(yè)績不佳也就在所難免。

　　多家房企計提存貨跌價準備

　　歐陽捷認為,百強房企正在不斷擴大規(guī)模,市場份額仍是這些企業(yè)追求的主要目標之一,這會逼迫中小企業(yè)不得不降價出售,利潤空間被進一步削減,因此才會出現(xiàn)企業(yè)大面積預虧。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到,中華企業(yè)、綠景控股等多家房企計提了資產(chǎn)減值準備?？硕鹧芯恐行姆治鰩熤煲圾Q表示,選擇這種方式進行預虧公告的企業(yè)多半為中小企業(yè),由于滯銷或者地價上漲等因素,其經(jīng)營業(yè)績本身就不太樂觀,計提減值準備只是為此提供了一個理由。

　　不過,也不排除部分房企通過“藏利潤”來對財務報表進行粉飾。記者了解到,不少房企為了實現(xiàn)年度銷售目標,多將交房期限設定在12月底前,但是在2014年市場低迷的情況下,部分房企可能會推遲交房。

　　朱一鳴告訴記者,這種行為多半是由于當年企業(yè)經(jīng)營業(yè)績已經(jīng)非常糟糕,通過推遲交房將業(yè)績算入下一年的銷售額,到時候可以憑借業(yè)績“扭虧”在資本市場實現(xiàn)“翻身”,否則如果連續(xù)兩年虧損,股票會被實施退市風險警示。