房地產(chǎn)投資增速下降，已嚴(yán)重拖累中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中央近期喊話要‘去庫(kù)存’，提出要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展；接著在12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上更明確提出，2016年中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展五大任務(wù)之一，就是要化解房地產(chǎn)庫(kù)存。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全中國(guó)房地產(chǎn)整體庫(kù)存約為63億平方米，按照過(guò)去三年的平均銷售速度計(jì)算，這一庫(kù)存需要五年的時(shí)間來(lái)消化。

經(jīng)過(guò)多年的高速增長(zhǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已從“增量時(shí)代”步入“存量時(shí)代”，“去庫(kù)存”當(dāng)仁不讓成為今年樓市的關(guān)鍵詞。如何消化高庫(kù)存，不僅是開(kāi)發(fā)商面臨的一大難題，也是地方政府頭疼的問(wèn)題。

房地產(chǎn)投資的增速下降，已嚴(yán)重拖累中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，乃至中央近期密集喊話要“去庫(kù)存”。去年11月召開(kāi)的中共中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議，提出要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展；12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上更明確提出，2016年中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展五大任務(wù)之一，就是要化解房地產(chǎn)庫(kù)存。

中國(guó)樓市到底有多少庫(kù)存？中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至去年11月，全國(guó)已竣工待售的面積約為6.96億平方米，在建未售面積約為48億平方米，待開(kāi)工面積為8.5億平方米，全國(guó)整體庫(kù)存約為63億平方米，按照過(guò)去三年的平均銷售速度來(lái)計(jì)算，這一庫(kù)存需要五年的時(shí)間來(lái)消化。

城市樓市分化明顯

回顧去年中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，冷暖不均是一大特征，包括“北上廣深”在內(nèi)的一線城市樓價(jià)繼續(xù)上揚(yáng)，其中深圳樓價(jià)更是同比上漲47%，而三四線城市則長(zhǎng)期土地供應(yīng)過(guò)剩，庫(kù)存基數(shù)大，去庫(kù)存的擔(dān)子非常重。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心共同發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告2015-2016》指出，當(dāng)前中國(guó)住房市場(chǎng)一個(gè)突出問(wèn)題是，住房市場(chǎng)發(fā)展嚴(yán)重失衡，結(jié)構(gòu)性過(guò)剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存；一線城市住房供求矛盾突出，房?jī)r(jià)畸高；三四線城市及部分二線城市住房市場(chǎng)呈現(xiàn)階段性過(guò)剩，庫(kù)存高企，房?jī)r(jià)下跌。

廣州左右地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理周帆接受本報(bào)采訪時(shí)指出，中國(guó)三四線城市的購(gòu)買力有限，市場(chǎng)吸納量有限，而一直以來(lái)，地方政府為了財(cái)政收入，不斷加大土地供應(yīng)，直接導(dǎo)致了供需結(jié)構(gòu)的失衡。

周帆以有“廣州衛(wèi)星城”之稱的清遠(yuǎn)市為例，指出該市商品房去年的空置一度達(dá)到近10萬(wàn)套，去庫(kù)存壓力非常巨大。

中等城市規(guī)模的清遠(yuǎn)市人口集聚效應(yīng)尚不夠強(qiáng)，樓市庫(kù)存一直在高位徘徊。清遠(yuǎn)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局在2014年度工作總結(jié)會(huì)議時(shí)便已表示，清遠(yuǎn)市商品房庫(kù)存超900萬(wàn)平方米，2015年是“去庫(kù)存”關(guān)鍵的一年。而為消化庫(kù)存，該市在去年推出降低首付比例、降低貸款利息等舉措，開(kāi)發(fā)商并主動(dòng)“以價(jià)換量”?！肚暹h(yuǎn)日?qǐng)?bào)》去年5月的報(bào)道稱，與2013年相比，清遠(yuǎn)市區(qū)的整體均價(jià)每平方米下跌了1700元（人民幣，371新元）。

這些舉措下，清遠(yuǎn)商品住宅的庫(kù)存量有所減少，但仍處于高位。《南方日?qǐng)?bào)》稱，該市商品房庫(kù)存量去年底預(yù)計(jì)減少至3萬(wàn)6000套以內(nèi)，而即便如此，這一庫(kù)存量也需要再用一年多的時(shí)間來(lái)消化。

化解高庫(kù)存政策蓄勢(shì)待發(fā)？

如何化解高庫(kù)存，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出了一些辦法，包括讓農(nóng)民工市民化，增加有效需求、扶持租賃企業(yè)購(gòu)買庫(kù)存商品，以及促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度等。

會(huì)議結(jié)束不久，有地方政府即出臺(tái)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的措施。其中，廣西北海按所購(gòu)房屋房款總額的1%給予財(cái)政補(bǔ)貼；安徽蕪湖在契稅上給予50%的補(bǔ)助；河南則鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，在契稅補(bǔ)貼、房款補(bǔ)貼以及降低交易手續(xù)費(fèi)等方面，給予購(gòu)房的農(nóng)民切實(shí)優(yōu)惠。

外界并紛紛猜測(cè)中央接下來(lái)可能出臺(tái)的一系列措施，認(rèn)為可能包括降低首付比例、繼續(xù)降準(zhǔn)降息、調(diào)整稅費(fèi)政策等。

不過(guò)，中國(guó)銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家左小蕾接受本報(bào)采訪時(shí)說(shuō)，包括降低利率、首付比例下降、改革住房公積金制等政策，只在一線城市能起到實(shí)際效應(yīng)，對(duì)于三四線城市購(gòu)房者來(lái)說(shuō)并無(wú)實(shí)際意義。這些措施不僅對(duì)“去庫(kù)存”沒(méi)幫助，反而會(huì)繼續(xù)推高一線城市的房?jī)r(jià)。

她指出，高庫(kù)存是長(zhǎng)期累積的結(jié)果，去庫(kù)存不會(huì)在短期內(nèi)奏效，要真正達(dá)到清庫(kù)存的目的，必須在三四線城市創(chuàng)造就業(yè)與發(fā)展的機(jī)會(huì)，增加當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝?，在配套、休閑、度假、養(yǎng)老等方面下功夫，這才能吸引人們到當(dāng)?shù)刭?gòu)房居住，解決高庫(kù)存。

至于依靠農(nóng)民工買房、加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造力度等措施，左小蕾認(rèn)為，這也無(wú)法起到期待效果，一是農(nóng)民根本拿不出如此高的首付，二是農(nóng)民工大多集中在一二線城市，倘若要進(jìn)城買房，也并非是在三四線城市。

樓價(jià)會(huì)降嗎？

中國(guó)這些年來(lái)一直面對(duì)房?jī)r(jià)居高不下的現(xiàn)象，在涉及房地產(chǎn)問(wèn)題時(shí)，上月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首提房?jī)r(jià)，公報(bào)中“鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格”的說(shuō)法，令人耳目一新。官媒隨后紛紛跟進(jìn)，稱開(kāi)發(fā)商適當(dāng)降價(jià)是化解庫(kù)存“最明智的選擇”。

中共中央機(jī)關(guān)報(bào)《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表評(píng)論說(shuō)，“房?jī)r(jià)這事，開(kāi)發(fā)商沒(méi)點(diǎn)兒讓利的誠(chéng)意，誰(shuí)會(huì)掏真金白銀救你呢？”。新華社也表示，“必須擠壓房?jī)r(jià)中的水分，讓房?jī)r(jià)虛火降下來(lái)，釋放更多消費(fèi)潛力”。

樓市真的會(huì)“應(yīng)聲而降”嗎？大多輿論不以為然，認(rèn)為開(kāi)發(fā)商降價(jià)的動(dòng)力不足。

周帆受訪時(shí)也斷言，大多開(kāi)發(fā)商不會(huì)降價(jià)，期待以此來(lái)去庫(kù)存并不現(xiàn)實(shí)。他認(rèn)為“樓市和股市一樣買漲不買跌”，降價(jià)不但不會(huì)換來(lái)銷量，反而令消費(fèi)者不敢出手，擔(dān)心今天買了，明天又再下跌。

周帆說(shuō)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)通過(guò)積極的營(yíng)銷來(lái)加速去庫(kù)存，而中央政府如果不出臺(tái)可操作的具體措施，“去庫(kù)存”的目標(biāo)就難以實(shí)現(xiàn)，這些措施應(yīng)包括要求地方政府壓縮土地供應(yīng)與新開(kāi)工面積，因?yàn)椤肮?yīng)量不壓縮，去庫(kù)存就是一句空話”。