春節(jié)臨近，中國最大規(guī)模的人口遷徙開始啟動。雖是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場淡季，但在一些中小城市，房地產(chǎn)市場正在春節(jié)期間迎來一輪營銷機遇。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道了解，近年來，以返鄉(xiāng)客群為主要目標的房地產(chǎn)營銷正在興起。盡管這些“客戶”多數(shù)會在節(jié)后返回主要的一二線城市，但仍然不乏零星的成交案例。

人口遷徙是決定房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要因素之一，在很多房地產(chǎn)企業(yè)對區(qū)域市場的判斷中，“人口凈流入”都是重要指標。從區(qū)域市場的角度，三四線城市的樓市過剩局面，可借助城鎮(zhèn)化進程來解決，而人口的流動正是實現(xiàn)這一目的的主要路徑。

但現(xiàn)實并不樂觀。多家機構(gòu)的調(diào)研指出，盡管城鎮(zhèn)化進程方興未艾，但在城市資源分配不均的情況下，人口向一線城市和核心二線城市流動的趨勢，恐難以在短期內(nèi)改變。且由于人口紅利逐漸消失，三四線城市的去化壓力并不會在短期內(nèi)解除。

“返鄉(xiāng)置業(yè)”未成主流

在李東（化名）的概念中，春節(jié)并不意味著假期的到來。作為山東西南部某市一家房地產(chǎn)公司的銷售主管，過去幾年，他很少在春節(jié)期間得到足夠的休息。

“往年從大年初三開始，就有人來看房了?！崩顤|向21世紀經(jīng)濟報道說，外地返鄉(xiāng)的群體是看房的主力軍，由于春節(jié)假期時間有限，他們往往會集中看幾個房地產(chǎn)項目。且從過去幾年的實際情況來看，確有零星的成交記錄。

近年來，隨著一二線城市的生活成本高企、壁壘嚴明，“返鄉(xiāng)潮”曾一度出現(xiàn)。由于春節(jié)是一年中最大規(guī)模的人口流動期，一些房地產(chǎn)項目大打“返鄉(xiāng)置業(yè)”的概念，將目標瞄準這部分群體。

這背后有兩個重要背景。其一，新型城鎮(zhèn)化作為國家戰(zhàn)略被提出，中小城市和小城鎮(zhèn)迎來發(fā)展機遇，在城市建設、城市資源分配等方面，與大城市之間的差距也在縮小。其二，經(jīng)過此前幾年的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，中小城市存在明顯的樓市供應過?，F(xiàn)象，過剩庫存急需得到消化。

地方政府也對此心知肚明。近期，內(nèi)蒙古、福建、重慶、湖南等地陸續(xù)發(fā)布房地產(chǎn)政策，其中包括降低首付比例、下調(diào)稅費、取消行政性限制措施等，旨在消化庫存。在一些中小城市的細化政策中，甚至包含對部分特定的購房群體給予獎勵的條款。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，預計后續(xù)各省都將針對房地產(chǎn)庫存出臺不同力度的政策，整體看，房地產(chǎn)市場有望在今年第一季度迎接一輪密集的政策寬松，目的在于消化庫存。

但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來，這些措施的實際效果恐怕并不樂觀。在廣大中小城市中，與城鎮(zhèn)居民的改善型需求和農(nóng)民進城購房需求相比，返鄉(xiāng)置業(yè)所占的比重總體較小。在目前的市場環(huán)境下，尚難成為主流。

其主因在于，大部分返鄉(xiāng)群體并不愿意留在家鄉(xiāng)，而傾向于在條件更好的一線城市和區(qū)域中心二線城市扎根，加之中小城市房地產(chǎn)項目的品質(zhì)、綜合配套等難盡如人意，因此，在春節(jié)返鄉(xiāng)群體中，有效需求仍是少數(shù)。

人口密碼背后的房價

在微觀的視角背后，人口流動呈現(xiàn)出另一種大趨勢。

第一次遷移發(fā)生在上世紀80年代。知識青年和下放干部返城帶來了城鄉(xiāng)遷移浪潮，尤其在1984年后，國家逐步放寬對人口遷移的制度限制，為農(nóng)村剩余勞動力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移創(chuàng)造了條件。但從區(qū)域上看，人口遷移還主要集中在省內(nèi)。

第二次遷移發(fā)生在上世紀90年代。1992年鄧小平發(fā)表著名的“南方談話”后，人口遷移流動進入快速提升周期。相比1980年代，戶籍人口和流動人口遷移量都增長了近4倍。從區(qū)域上看，東部地區(qū)遷入人口比重持續(xù)增加，而中西部區(qū)域人口則保持凈遷出。

第三次遷移發(fā)生在21世紀以來。全國人口流遷規(guī)模和速度持續(xù)強化：東部地區(qū)人口遷入量仍然占有絕對優(yōu)勢；西部地區(qū)雖有大量人口遷出，但仍然具有一定凝聚力；中部地區(qū)則首次成為全部凈遷出地區(qū)。

這種趨勢將對未來房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深刻影響。中信建投指出，一線城市因長期享受外來優(yōu)質(zhì)人口流入帶來的人口紅利，應繼續(xù)成為房企的優(yōu)先選擇；緊鄰三大經(jīng)濟圈的次中心城市，其豐富的資源對高素質(zhì)人員具備較大吸引力，也應是房企重點關(guān)注的對象。

相比之下，人口凈流出省份的非核心城市被列為“警惕選擇”級別。其中，過去人口流出最嚴重的區(qū)域有兩個：除成都、重慶、貴陽以外的西部川渝黔連綿區(qū)；東部的浙西南-閩西連綿區(qū)。此外，近年來東北三省也出現(xiàn)明顯的人口外流趨勢。

相應地，這些“警惕選擇”區(qū)域的樓市走向，同樣也值得警惕。分析人士指出，對于一座城市而言，經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)配套的提升是吸引人口的重要因素，但在“馬太效應”的作用下，短期內(nèi)要實現(xiàn)這種目標恐非易事。

能打破這種大趨勢的，只有國家層面的重大政策。值得注意的是，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，人口紅利逐漸消失，也并非利好消息。有專家指出，盡管我國城鎮(zhèn)化仍有巨大空間，但隨著新增需求的放緩，房地產(chǎn)業(yè)增速下滑已不可避免。