隨著春節(jié)長(zhǎng)假的結(jié)束和天氣的轉(zhuǎn)暖，北京樓市有望告別前兩月的“陰冷”，迎來(lái)傳統(tǒng)的“樓市小陽(yáng)春”。尤其是近期政策層面再次強(qiáng)調(diào)去樓市庫(kù)存和降低買(mǎi)房契稅的影響下，二手房已經(jīng)率先走出節(jié)日的休整期。根據(jù)我愛(ài)我家的統(tǒng)計(jì)顯示，春節(jié)后首周（2月14日至2月20日），北京二手住宅的網(wǎng)簽量高達(dá)6048套，日均成交864套，節(jié)后首周交易量為2010年以來(lái)的最高值；成交均價(jià)為41490元/平米，較2015年全年均價(jià)上漲5%左右。

一向慢二手房一拍的新房，也快按捺不住了。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的調(diào)研統(tǒng)計(jì)，3月份北京將迎來(lái)一個(gè)供應(yīng)的小高峰，有27個(gè)新盤(pán)入市，其中首次入市的純新盤(pán)就有10個(gè)，不僅如此，新盤(pán)中還包括多個(gè)四環(huán)沿線的新老樓盤(pán)，在市區(qū)內(nèi)供應(yīng)緊張的情況下是十分少見(jiàn)的。相比2月份個(gè)位數(shù)的供應(yīng)，3月份新盤(pán)不但數(shù)量多，可供選擇的區(qū)域也明顯增多，樓市將在開(kāi)年再次迎來(lái)“火力全開(kāi)”。

27個(gè)新盤(pán)入市

多個(gè)四環(huán)外項(xiàng)目引關(guān)注

由于假期的影響，整個(gè)2月份的新房市場(chǎng)都十分寂靜，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2月份沒(méi)有一個(gè)新房住宅項(xiàng)目獲得預(yù)售許可。入市的新盤(pán)更是寥寥無(wú)幾。樓市就像一個(gè)憋著大招的選手，經(jīng)歷了一個(gè)月的隱忍，隨時(shí)都可能迎來(lái)爆發(fā)，而一向有“小陽(yáng)春”之稱(chēng)的3月份，很可能是新的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

僅僅從新盤(pán)的供應(yīng)上看，3月份即將“火力全開(kāi)”。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年3月北京住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有27個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括清城國(guó)際中心、八斗、萬(wàn)澤·經(jīng)海廣場(chǎng)、紫金印象等在內(nèi)的10個(gè)純新盤(pán)，以及包括首開(kāi)保利·熙悅誠(chéng)郡、首開(kāi)·熙悅尚郡、金融街(長(zhǎng)安)中心等在內(nèi)的17個(gè)老項(xiàng)目后期。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，經(jīng)歷了1月與2月的供應(yīng)低迷之后，2016年銷(xiāo)售季于3月份正式開(kāi)啟。另外，前兩年北京成交了不少住宅用地，按一般的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，它們將在這一兩年內(nèi)集中入市。在未來(lái)純新盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)激烈的預(yù)期之下，老盤(pán)后期就紛紛開(kāi)始抓緊入市，避開(kāi)純新盤(pán)的鋒芒。

從供應(yīng)區(qū)域來(lái)看，3月份，像朝陽(yáng)、西城、大興、海淀等12個(gè)區(qū)域都有新盤(pán)供應(yīng)，其中朝陽(yáng)、大興最多，分別有4個(gè)和5個(gè)新盤(pán)；而石景山、順義、房山三個(gè)區(qū)域共有9個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，并且與往常新盤(pán)多為五環(huán)外略有不同的是，3月份的新供應(yīng)里，有7個(gè)五環(huán)內(nèi)項(xiàng)目，占比近26%，除了紫金印象這個(gè)西城區(qū)的老項(xiàng)目外，剩下的6個(gè)新盤(pán)都是位于四環(huán)到五環(huán)之間的區(qū)域。像緊鄰東五環(huán)大悅城的首開(kāi)·熙悅尚郡以及大屯路上的八斗等，這些五環(huán)內(nèi)項(xiàng)目都是主打100平方米以上改善型兩居或者三居的中高端產(chǎn)品。

不過(guò)，雖然新盤(pán)項(xiàng)目的數(shù)量比照2月份明顯爆發(fā)，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年新房不會(huì)出現(xiàn)井噴供應(yīng)的現(xiàn)象。郭毅認(rèn)為，一方面由于近兩年住宅用地供應(yīng)量持續(xù)不足，使得未來(lái)可供開(kāi)發(fā)減少，而房企對(duì)于手中項(xiàng)目也并不會(huì)急于清盤(pán)，而是放慢節(jié)奏，持續(xù)順?shù)N；另一方面基于土地成本的攀升，新增項(xiàng)目多售價(jià)高企，對(duì)于高價(jià)項(xiàng)目而言，雖然“快銷(xiāo)”已成為共識(shí)，但其價(jià)格的市場(chǎng)接受度仍成為問(wèn)題，高價(jià)新項(xiàng)目也不會(huì)出現(xiàn)一哄而上的開(kāi)盤(pán)現(xiàn)象。受到上述兩個(gè)因素的影響， 2016年市場(chǎng)供應(yīng)將呈現(xiàn)出“量少價(jià)高”的表現(xiàn)。

新盤(pán)平均報(bào)價(jià)達(dá)4.6萬(wàn)元/平方米 300萬(wàn)已成基本購(gòu)房門(mén)檻

從開(kāi)盤(pán)價(jià)格來(lái)看，27個(gè)新盤(pán)中，共計(jì)有12個(gè)項(xiàng)目公布了售價(jià)，平均的報(bào)價(jià)達(dá)到了4.6萬(wàn)元/平方米。整體看來(lái)不少老項(xiàng)目后期因?yàn)榕c前期開(kāi)盤(pán)時(shí)間相差較遠(yuǎn)，價(jià)格都已明顯提升，但大部分的入市項(xiàng)目?jī)r(jià)格仍未確定。尤其是一些剛需產(chǎn)品表現(xiàn)得更為謹(jǐn)慎。北京青年報(bào)記者先后致電東亞·朗悅居、中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島，以及小戶(hù)型商住項(xiàng)目金融街（長(zhǎng)安）中心的售樓處，均沒(méi)能從銷(xiāo)售人員處得到明確的銷(xiāo)售價(jià)格，都表示具體價(jià)格要在開(kāi)盤(pán)時(shí)公布。

“事實(shí)上，這也反映了大部分企業(yè)對(duì)于目前樓市持謹(jǐn)慎態(tài)度?！币环科鬆I(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人向記者解釋?zhuān)话闱闆r下，項(xiàng)目對(duì)于自身定價(jià)是有一個(gè)預(yù)估的，另外，由于近一段時(shí)間利好性政策不斷放出，二手房市場(chǎng)屢屢出現(xiàn)提價(jià)的現(xiàn)象，導(dǎo)致新房?jī)r(jià)格也被重新估值，因此開(kāi)發(fā)商方面也都在觀察。

不過(guò)，北青報(bào)記者也了解到，雖然樓市整體價(jià)格偏漲，但還是有部分項(xiàng)目為了快速去化，已開(kāi)始給出一些優(yōu)惠以吸引客戶(hù)。比如，純新盤(pán)眾美·MIMO公館預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)價(jià)為1.5萬(wàn)元/平方米，主打小戶(hù)型商住樓，最少單套價(jià)格僅有三四十萬(wàn)。此外，一些老盤(pán)后期也選擇平價(jià)入市的策略，比如四環(huán)外的首開(kāi)保利·熙悅誠(chéng)郡和京投銀泰萬(wàn)科西華府，售價(jià)都在5萬(wàn)元以下，在四環(huán)沿線，均為單價(jià)較低的在售項(xiàng)目。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在今年新盤(pán)以及多個(gè)城市豪宅將入市的壓力下，一些位置不錯(cuò)的老項(xiàng)目早已賺回了成本，為了盡快周轉(zhuǎn)出貨，小幅提價(jià)甚至不提價(jià)走量的策略也很正常。

不過(guò)，由于樓市整體回暖明顯，即便一些項(xiàng)目并未大幅提價(jià)，但北京的買(mǎi)房門(mén)檻也在悄然提升。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，最近1個(gè)多月時(shí)間內(nèi)，北京純商品房住宅簽約套數(shù)為4299套，其中300萬(wàn)元以?xún)?nèi)的剛需物業(yè)只有2383套，占比為54.6%。而這些300萬(wàn)元以?xún)?nèi)的物業(yè)中，有一半以上位于平谷、懷柔、密云、延慶、房山等遠(yuǎn)郊區(qū)縣。而且業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今后隨著“地王”的扎堆上市，北京入市的新房中，低價(jià)房將更少。張大偉表示，“這樣的數(shù)據(jù)也意味著在北京買(mǎi)一套房，如果地段不是十分偏遠(yuǎn)的話，那么‘起步價(jià)’差不多要300萬(wàn)左右”。

契稅新規(guī)利好改善需求 中端項(xiàng)目希望借勢(shì)熱銷(xiāo)

購(gòu)房門(mén)檻的提升讓許多換房改善的購(gòu)房人開(kāi)始著急了，為了爭(zhēng)搶買(mǎi)房人，再加上年后契稅政策的變化，進(jìn)一步刺激了改善型項(xiàng)目的入市激情。

2月19日三部委聯(lián)合發(fā)布關(guān)于契稅與營(yíng)業(yè)稅的新規(guī)共計(jì)三條，其中適用于北京的僅契稅第一條，即“對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。”從這條表述來(lái)看，以往“普通住房”的說(shuō)法已不復(fù)存在，取而代之的是更大范圍的“住房”一詞。

郭毅認(rèn)為，這一契稅征收范圍表述的變更，如果非普通住房均為家庭唯一住房的話，按照即將執(zhí)行的契稅新政，將由此前需繳納的總房款3%的契稅，降至最低1%的契稅。

以總價(jià)500萬(wàn)元購(gòu)置家庭唯一一套住房為例，在新政前如果被判定為非普通住房，則需繳納15萬(wàn)元契稅，而執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)后，只需按照面積段來(lái)劃分，90平方米以?xún)?nèi)契稅為5萬(wàn)元，90平方米以上契稅為7.5萬(wàn)元。

因此，新政對(duì)于總價(jià)控制合理的首次改善型項(xiàng)目更為有利。在3月預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目當(dāng)中，地處四五環(huán)之間的改善型住宅項(xiàng)目多達(dá)6個(gè)，其中包括東四環(huán)的首開(kāi)·熙悅尚郡、南四環(huán)的首開(kāi)保利·熙悅誠(chéng)郡、北四環(huán)的八斗以及西四環(huán)的大苑·海淀名著。

郭毅認(rèn)為，新契稅征收范圍的調(diào)整完全將這幾個(gè)項(xiàng)目所覆蓋，而多則2%，少則1.5%的稅費(fèi)減免，對(duì)于中端消費(fèi)群體的吸引力也較大，因此契稅新規(guī)的發(fā)布也將堅(jiān)定這類(lèi)項(xiàng)目的入市信心。

而從價(jià)格角度來(lái)看，四個(gè)方位的項(xiàng)目當(dāng)中南四環(huán)價(jià)格仍相對(duì)偏低，北四環(huán)八斗項(xiàng)目報(bào)價(jià)已高達(dá)80000元/平方米，南四環(huán)首開(kāi)·熙悅誠(chéng)郡報(bào)價(jià)仍?xún)H48000元/平方米，而在2015年，南四環(huán)區(qū)域住宅樓面價(jià)已經(jīng)高達(dá)50000元/平方米以上，未來(lái)新盤(pán)價(jià)格上漲已成定局，因此這也將成為價(jià)格上與中端改善型客群的需求相匹配的產(chǎn)品最后的集中入市階段。受到上述兩方面影響，預(yù)計(jì)3月入市中端改善型產(chǎn)品成交也將引領(lǐng)市場(chǎng)。

土地新年首拍率先瘋狂 五環(huán)外大興出現(xiàn)4.7萬(wàn)元/平方米地王

3月份還未到來(lái)，但先于樓市回暖的除了二手房還有土地。前天，也就是2月23日，北京土地市場(chǎng)率先打響了第一槍?zhuān)履晖恋厥着木统隽舜蟛糠秩说南胂?。位于五環(huán)外，大興區(qū)黃村和生物醫(yī)藥基地的兩宗地塊入市。最終，兩宗土地均被綠地收入囊中，分別以39億元和13億元成交。尤其是具有住宅用地屬性的黃村地塊，經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)價(jià)，最終成交時(shí)達(dá)到了4.7萬(wàn)元/平方米，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉更是預(yù)計(jì)，該地塊未來(lái)售價(jià)將超過(guò)7萬(wàn)元，甚至?xí)怯忠粋€(gè)10萬(wàn)+的豪宅樓盤(pán)。

而目前該地塊周?chē)m然沒(méi)有在售的商品房項(xiàng)目，但周邊包括清源西里、彩虹新城的二手房均價(jià)都在3萬(wàn)元以下，遠(yuǎn)低于新地王的樓面價(jià)。不難看出，新年伊始，開(kāi)發(fā)商對(duì)于土地是何等的渴望，一開(kāi)年便真刀真槍地拼了起來(lái)。

實(shí)際上，從2015年以來(lái)，接連不斷的高價(jià)地出讓讓北京土地市場(chǎng)已經(jīng)形成了地價(jià)超過(guò)周邊二手房房?jī)r(jià)的趨勢(shì)。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，主要原因是因?yàn)楸本┩恋亍⒂绕涫钦氐墓?yīng)在日趨減少，但同時(shí)，土地市場(chǎng)的需求卻在日漸增加。在這樣的矛盾之下，積極拿地成了房企的必然選擇。

此外，值得注意的是，截至2月21日，根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前北京商品房住宅整體庫(kù)存只有70814套，這一庫(kù)存量也是自2014年5月20日以來(lái)的最低點(diǎn)。而如果除保障房，實(shí)際純商品房住宅庫(kù)存更是只有6.34萬(wàn)套。

較低的庫(kù)存也導(dǎo)致了土地的瘋狂，再加上開(kāi)年后不斷出現(xiàn)的刺激性政策，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)今年新房樓市的價(jià)格很難出現(xiàn)大幅的降低，但同時(shí)也難以支撐大幅的上漲。偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉就表示，一線城市交易環(huán)節(jié)減稅力度有限，貨幣政策的刺激效應(yīng)在逐步減弱，且2015年購(gòu)房需求大量釋放后，后續(xù)購(gòu)房需求支撐力或?qū)⒉蛔悖瑑r(jià)格也將走穩(wěn)。

（記者 李桁）