在二手房交易市場中，除了普通商品住房以外，購房者還經(jīng)常會遇到央產(chǎn)房、經(jīng)濟適用房、已購公房、公司產(chǎn)權(quán)房等特殊性質(zhì)的房屋。因其與普通商品住房的性質(zhì)有差異，所以，購買和過戶過程與普通商品住房也不盡相同。本刊特邀業(yè)內(nèi)專家，解讀購房者在購買此類性質(zhì)房屋時應(yīng)注意的問題。

　　>>案例

　　2012年6月，買房人劉女士在A中介公司的居間下與房屋出售人顧先生簽訂了《買賣定金協(xié)議書》、《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》。約定劉女士購買顧先生位于北京市海淀區(qū)志強園一套已購公有住房。房屋價款130萬元；該房屋家具、家電裝修及配套設(shè)施作價63萬元，總計193萬元。

　　簽完約之后，A中介公司通知房屋產(chǎn)權(quán)人其所售房屋系中央在京單位已購公房，即央產(chǎn)房,需要辦理上市審批手續(xù)，才能完成交易過戶，但房屋產(chǎn)權(quán)人稱購買人劉女士未按合同約定在面簽時支付首付款，所以不同意辦理央產(chǎn)上市審批證明。雙方為此發(fā)生爭議，無奈之下，買房人劉女士于2012年11月2日向出售人郵寄《關(guān)于解除<北京市存量房屋買賣合同>的通知》。要求解除房屋買賣合同，返還購房定金5萬元，并支付違約金38.6萬元。

　　最終，一審法院認(rèn)定，解除劉女士與顧先生簽訂的《買賣定金協(xié)議書》、《北京市存量房屋買賣合同》、《補充協(xié)議》；顧先生返還購房定金5萬元并按照房屋總價款百分之二十的約定向劉女士支付違約金38.6萬元。

　　>>專家解析

　　偉業(yè)我愛我家市場研究院經(jīng)理孔丹表示，不少已購公房、央產(chǎn)房地段好、交通便利、社區(qū)成熟、教育環(huán)境優(yōu)越，但不少購房者對于什么樣的房子是央產(chǎn)房并不清楚，也并不知道它與普通的商品房交易流程有什么不同，因此需要更為謹(jǐn)慎。

　　所謂央產(chǎn)房，全稱是中央在京單位已購公房，即原產(chǎn)權(quán)單位為各部委以及中央直屬機關(guān)的房產(chǎn)。

　　央產(chǎn)房有幾個上市交易的條件：第一，原產(chǎn)權(quán)單位已經(jīng)建立住房檔案；第二，已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)證；第三，有超標(biāo)情況但已在原產(chǎn)權(quán)單位作過超標(biāo)處理；第四，不屬于國家安全、保密的特殊部門的住房，黨政機關(guān)、科研部門及大專院校等單位在機關(guān)辦公、教學(xué)、科研區(qū)內(nèi)的住房。或者直接去央產(chǎn)房交易辦公室領(lǐng)取《中央在京單位已購公房上市出售登記表》，經(jīng)交易辦公室核準(zhǔn)后，即可辦理上市交易手續(xù)。

　　需要特別注意的是，凡屬超標(biāo)而未處理的住房，須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位按規(guī)定超標(biāo)處理后方可上市出售。同時，央產(chǎn)房上市還要符合有關(guān)住房檔案和買賣合同的規(guī)定。出售人沒有建立住房檔案的，應(yīng)補建住房檔案后方可上市出售。出售人上市出售時應(yīng)提交與原產(chǎn)權(quán)單位簽訂的公有住房買賣合同，無法提交的可以按房改售房的檔案材料或原產(chǎn)權(quán)單位出具的證明作為依據(jù)。

　　>>延伸

　　另據(jù)孔丹介紹，經(jīng)濟適用房也區(qū)別于一般性質(zhì)商品房，是一種具有社會保障性質(zhì)的政策性住房。按照《經(jīng)濟適用住房管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)濟適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，購買經(jīng)濟適用房不滿5年的，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購，也就是說，購房人購買經(jīng)濟適用房不滿5年，按照政策要求，禁止將房屋轉(zhuǎn)讓給他人。

　　同時，購買經(jīng)濟適用房滿5年的，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用房的，應(yīng)按照同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價款，政府可優(yōu)先回購。即，購房人將已購滿5年經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓給他人的，政府可優(yōu)先回購，一般政府放棄回購的，需要出具《放棄優(yōu)先回購證明》方可辦理后續(xù)上市交易手續(xù)，同時應(yīng)向政府交納土地收益等相關(guān)價款。

　　而已購公房又稱房改房，通俗點說，已購公房是具有特殊性質(zhì)的交易房屋類型之一，職工享受房改政策所給予的優(yōu)惠，以福利分房形式分配房產(chǎn)(僅可享受一次)，并以有關(guān)部門指定的價格購買房屋，個人擁有全部產(chǎn)權(quán)或者部分產(chǎn)權(quán)。

　　具體而言，已購公房分為兩類，一類為按照成本價購買的已購公房，另一類為按照標(biāo)準(zhǔn)價(優(yōu)惠價)購買的已購公房。購買價格的高低將決定已購公房是否可以直接上市出售以及所補繳的土地出讓金的金額標(biāo)準(zhǔn)。

　　購房者在購買過程中應(yīng)區(qū)分不同性質(zhì)的房屋，并問清楚業(yè)主和中介公司相關(guān)交易細(xì)節(jié)，以避免產(chǎn)生不必要的糾紛。