過戶要快，巧用預(yù)告登記，票據(jù)務(wù)必留齊

　　晨報說案1

　　不少人辛苦奔波就為能買到一套稱心如意的房子，在城市一隅有個落腳點(diǎn)。但如果在支付了房款、準(zhǔn)備過戶時，才得知買到的竟是被法院查封的房屋，無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，這恐怕是最糟心的事了。為避免在購房中“房財兩空”，上周末，北京市二中院召開發(fā)布會做出相關(guān)提示。

　　　問題不慎買到查封房

　　據(jù)介紹，法院在對登記在被執(zhí)行人名下的房屋采取查封等強(qiáng)制措施過程中，會有買房人發(fā)現(xiàn)房屋被查封而無法過戶，向法院提出異議，要求停止執(zhí)行，解除查封。此種情況在法院非常多見，且有愈漸多發(fā)的態(tài)勢。

　　市二中院統(tǒng)計顯示，近八成案件是10名以上買房人集體申請異議，最多高達(dá)127人。他們均是向開發(fā)商購買一手房的業(yè)主且是期房，幾乎都支付了全款?！耙坏┓课荼慌馁u，購房款只能向出賣方另行追索，而作為被執(zhí)行人的出賣方基本上已經(jīng)沒有償付能力或者早已不知去向，買房人的畢生積蓄將轉(zhuǎn)瞬化為烏有?！?/p>

　　市二中院執(zhí)行二庭副庭長詹彤說，一些買房人在房屋查封前只是簽訂了認(rèn)購書、意向書等，查封后才簽訂正式合同，這樣要求法院停止執(zhí)行很難得到支持。此外，如果在查封前未合法占有房屋或者查封時房屋尚未竣工交付，也不會得到支持。不能證明已支付了房款或因自身原因未及時辦理過戶登記也會被駁回。

　　　解決“預(yù)告登記”上保險

　　那么如何防范買房中可能存在的風(fēng)險？詹彤介紹說，房屋開發(fā)銷售手續(xù)是否齊備、是否設(shè)定抵押、是否被法院查封，對于買房人能否順利完成交易、取得產(chǎn)權(quán)有重大影響。因此，買房前務(wù)必詳細(xì)調(diào)查了解房屋的上述情況，以及出賣方尤其是開發(fā)商的信用情況。一旦發(fā)現(xiàn)不妥，應(yīng)當(dāng)提高警惕，謹(jǐn)慎交易。

　　進(jìn)行預(yù)告登記也是規(guī)避風(fēng)險的重要手段之一。我國《物權(quán)法》規(guī)定的預(yù)告登記制度是保障房屋買受人順利實(shí)現(xiàn)物權(quán)的一項保全制度，一旦簽訂合同并辦理了預(yù)告登記，出賣方就無法再設(shè)定抵押并辦理抵押權(quán)登記，也不能再另行處分房屋，大大降低了出賣方惡意損害買受人利益的風(fēng)險。同時，由于預(yù)告登記請求權(quán)具有排除包括強(qiáng)制執(zhí)行在內(nèi)的處分，買受人請求停止處分的，法院理應(yīng)支持。如果符合物權(quán)登記條件，還應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步解除查封，停止執(zhí)行。建議買房人充分利用法律賦予的權(quán)利，為自己筑起一道防火墻。

　　執(zhí)行法官侯成成說，“只要買房人和開發(fā)商在簽訂合同后去房屋管理部門做預(yù)告登記，就能夠在房產(chǎn)證到手之前，對抗法院的查封?！?/p>

　　　及時過戶防意外

　　俗話說，打官司就是打證據(jù)，要注意收集、保留足以證明房款支付和實(shí)際占有的合法有效證據(jù)，如發(fā)票、轉(zhuǎn)賬憑證、票據(jù)存根、入住通知、交納物業(yè)供暖費(fèi)憑證等，盡量不要采用難以查證的現(xiàn)金方式支付房款。

　　同時，注意可能影響證據(jù)效力的細(xì)節(jié)問題，房款發(fā)票或收據(jù)上的付款人要與合同約定的買受人保持一致，不要對發(fā)票內(nèi)容進(jìn)行涂改，不要將房款輕易打入非出賣方賬戶，如開發(fā)商員工的個人賬戶等，避免證據(jù)瑕疵導(dǎo)致證明力下降。

　　除法律規(guī)定的特殊情形外，房屋所有權(quán)只有在依法登記后才發(fā)生法律效力，房屋一天不過戶到自己名下，就存在被法院作為他人財產(chǎn)采取強(qiáng)制執(zhí)行措施的風(fēng)險。因此，在房屋交易中，買房人不僅要注意合同的簽訂、房款的支付、房屋的交接，更要充分重視房屋物權(quán)的變更登記，在具備過戶條件時及時辦理變更登記，以防節(jié)外生枝產(chǎn)生難以挽回的損失。(顏斐)

　　統(tǒng)計顯示，2014年至今年10月底，市二中院在執(zhí)行程序中共受理涉及買房人異議的案件為588件，占全部案外人異議案件總數(shù)的91.6%。

　　晨報說案2

　　　二手車買賣看細(xì)節(jié)

　　細(xì)查賣方身份證明和所有車輛憑證

　　簽訂合同注意“定金”與“訂金”

　　近年來，二手車買賣市場的興起及其不規(guī)范化使二手車買賣糾紛數(shù)量激增。買家的掉以輕心、賣家的利欲熏心、二手車買賣平臺的事不關(guān)己，使二手車買賣市場急需凈化。針對若干案件中凸顯的二手車買賣問題，近日海淀法院對二手車買賣過程中應(yīng)當(dāng)提高謹(jǐn)慎的環(huán)節(jié)做出了提示。

　　十來樣手續(xù)全檢查

　　車主的身份證

　　機(jī)動車輛登記證

　　機(jī)動車輛行駛證

　　購置稅完稅證明

　　新車購買時發(fā)票或車輛過戶交易發(fā)票

　　養(yǎng)路費(fèi)交納證明

　　有效期內(nèi)的年檢合同標(biāo)志

　　車船使用稅的完稅證明

　　車輛保險單

　　商檢證明(僅限進(jìn)口車)

　　環(huán)境證明(環(huán)保標(biāo)志)

　　法人代碼登記證或介紹信(限法人)

　　以上這些都要仔細(xì)看好，必要的時候應(yīng)當(dāng)去車管所查詢進(jìn)行確認(rèn)，做到萬無一失。

　　詳細(xì)約定關(guān)鍵環(huán)節(jié)

　　法官建議市民在簽訂購車合同時，應(yīng)及時要求對方提供詳細(xì)的車輛狀況說明，或者找權(quán)威的第三方評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評定協(xié)商，然后體現(xiàn)在合同中。例如，原車保證無大事故、無大的機(jī)械隱患等。是否交付該車行駛證、購置附加費(fèi)憑證及發(fā)票，年檢憑證、原車發(fā)票及購買的車輛保修以及保障期限這些關(guān)乎買方重大利益的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在合同中重點(diǎn)標(biāo)注。

　　此外，雙方的違約責(zé)任及購買二手車的付款時間和方式，例如是先付款后過戶，還是先付部分車款，過戶后補(bǔ)齊余款，無論選擇哪種付款方式，都要在合同里詳細(xì)描述。

　　定金訂金性質(zhì)不同

　　法官表示，買家在購買二手車之前，對于二手車方面的相關(guān)法律法規(guī)及政策應(yīng)當(dāng)心中有數(shù)，以免購車后違反法律法規(guī)而無法實(shí)現(xiàn)購車目的。

　　例如，北京等地規(guī)定了限購政策，購買者必須具備小客車指標(biāo)等，買家如若對該政策不了解，最后有可能竹籃打水一場空。另外，二手車買賣中約定的定金和訂金性質(zhì)截然不同，交易雙方在簽訂合同時應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對待?！岸ń稹笔且环N法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。簽合同時，對定金必須以書面形式進(jìn)行約定，同時還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。

　　法官特別提示，給付定金一方如果不履行債務(wù)，無權(quán)要求另一方返還定金；接受定金的一方如果不履行債務(wù)，需向另一方雙倍返還定金。債務(wù)人履行債務(wù)后，依照約定，定金應(yīng)抵作價款或者收回。

　　而“訂金”目前我國法律沒有明確規(guī)定，它不具備定金所具有的擔(dān)保性質(zhì)，可視為“預(yù)付款”，當(dāng)合同不能履行時，除不可抗力外，應(yīng)根據(jù)雙方當(dāng)事人的過錯承擔(dān)違約責(zé)任。在簽訂二手車合同時，對于買方支付金額的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)由雙方以條款的形式固定下來，防止扯皮耍賴。(黃曉宇)

　　堂下問答

　　開欄的話：法律是底線，是規(guī)矩，也是保障大家正常生活的基礎(chǔ)工具。各種法律法規(guī)乃至規(guī)章制度浩如煙海，平常或許用不上，關(guān)鍵時刻還真就得指望它。工作和生活中，難免要跟法律和法條打點(diǎn)交道，北京晨報《講法堂》記者每周一在這里為晨報讀者解答點(diǎn)困惑，有事兒您吱聲，我一定支招，有專業(yè)問題我?guī)湍l，實(shí)在不行，還能找更專業(yè)的法官和律師在這里幫您答疑解惑。

　　詢問：我已經(jīng)從一家私企退休了，以前單位一年還給我發(fā)600元供暖費(fèi)，可近幾年單位卻取消了這項福利，能否通過起訴討要？

　　記者：根據(jù)《關(guān)于冬季職工宿舍補(bǔ)貼發(fā)放辦法的通知》，發(fā)放取暖補(bǔ)貼的范圍是全民所有制的企業(yè)、事業(yè)單位和國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體等單位的固定職工。您的單位有權(quán)自主決定是否向職工發(fā)放冬季取暖補(bǔ)貼，不違反相關(guān)法律法規(guī)。

　　詢問：我家的室溫經(jīng)常達(dá)不到18°，是不是可以拒交供暖費(fèi)？

　　記者：一分錢不給估計說不過去。按規(guī)定，住戶在供暖溫度不達(dá)標(biāo)時，應(yīng)及時報修并保存好相關(guān)證據(jù)材料，并向有關(guān)行政管理部門投訴，依法維權(quán)，而非以拖欠供暖費(fèi)的方法處理問題。如果證據(jù)充足，對供暖費(fèi)數(shù)額應(yīng)當(dāng)予以適當(dāng)減免。