受疫情影響，金融街物業(yè)于當(dāng)天下午在線(xiàn)上舉行了IPO新聞發(fā)布會(huì)。出席在現(xiàn)場(chǎng)的有公司執(zhí)行董事、董事長(zhǎng)及總經(jīng)理孫杰；執(zhí)行董事兼常務(wù)副總經(jīng)理薛蕊；副總經(jīng)理、董事會(huì)秘書(shū)兼工會(huì)主席陳曦；財(cái)務(wù)總監(jiān)項(xiàng)崢；風(fēng)險(xiǎn)法務(wù)總監(jiān)張晶。

　　金融街物業(yè)此次將發(fā)行9000萬(wàn)股H股，占擴(kuò)大股份后的25%，發(fā)行價(jià)格在7.16-7.56港元之間，倘若不發(fā)生額外發(fā)行股份的情況，金融街物業(yè)將最多集資6.8億港元。

　　目前，公司的三位主要股東分別為中國(guó)人壽保險(xiǎn)間接持有29.49%；金融街集團(tuán)間接持有47.52%；以管理層為主的員工持股22.99%。

　　金融街物業(yè)繼承了國(guó)企謹(jǐn)慎、穩(wěn)健的風(fēng)格，管理層在面對(duì)媒體的追問(wèn)時(shí)并沒(méi)有透露太多額外的信息，要了解公司還得更多從招股書(shū)中獲取。

　　業(yè)務(wù)及收入

　　從總體的業(yè)務(wù)模式或許能更清晰的了解公司。金融街物業(yè)向客戶(hù)提供綜合物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)，其物業(yè)管理費(fèi)主要由客戶(hù)按包干制支付予，而小部分則按酬金制支付。

　　據(jù)觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，金融街物業(yè)主要服務(wù)對(duì)象分為兩大類(lèi)，以辦公樓、綜合體、零售商業(yè)大樓及酒店的商務(wù)物業(yè)，該部分收入占比從2017年的70%逐漸降低至去年的65%；及以住宅物業(yè)、公共物業(yè)、醫(yī)院、教育物業(yè)為主的非商務(wù)物業(yè)，該部分收入比例則逐年增加，從2017年的28%增加至2019年的33%。

　　值得一提的是，金融街物業(yè)還有一小部分增值餐飲服務(wù)，通過(guò)專(zhuān)屬“怡己（IZEE）”品牌系列經(jīng)營(yíng)咖啡館、餐館及面包店。

　　金融街物業(yè)收入由2017年度的7.57億元增長(zhǎng)15.7%至2018年度的8.75億元，并進(jìn)一步增長(zhǎng)13.9%至2019年度的9.97億元。年內(nèi)溢利由2017年度的8270萬(wàn)元增長(zhǎng)10.7%至2018年度的9150萬(wàn)元，并進(jìn)一步增長(zhǎng)23.9%至2019年度的1.13億元。

　　以金融街物業(yè)2019年的收入結(jié)構(gòu)為例，辦公樓收入5.09億，占比51.1%；綜合體收入8233萬(wàn)元，占比8.2%；零售商業(yè)大廈及酒店收入5540萬(wàn)，占比5.5%；住宅物業(yè)收入2.22億，占比22.3%；公共物業(yè)收入1.11億，占比11.1%；餐飲服務(wù)占比1782萬(wàn)元，占比1.8%。

　　來(lái)源：企業(yè)資料

　　公司整體的增速步調(diào)也并不快，無(wú)論是收入、還是年內(nèi)溢利增速都在20%以下，公司的在管面積同樣如此。從2017年開(kāi)始，每年大約增加300萬(wàn)平方米的在管面積，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)較為穩(wěn)定是金融街物業(yè)的一大特點(diǎn)。

　　截至2019年12月31日，金融街物業(yè)為全國(guó)共144個(gè)物業(yè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)，涉及在管建筑面積合共約1990萬(wàn)平方米。其中，商務(wù)物業(yè)在管建筑面積約為800萬(wàn)平方米，占比40.3%；非商務(wù)物業(yè)約為1180萬(wàn)平方米，占比59.7%。

　　值得注意的是，前文提及商務(wù)物業(yè)的收入占比明顯要高于非商務(wù)物業(yè)，兩者差距接近一倍。這或許說(shuō)明，金融街物業(yè)的非商務(wù)物業(yè)管理面積雖然大企業(yè)并不賺錢(qián)，商務(wù)物業(yè)的收費(fèi)水平要遠(yuǎn)在非商辦物業(yè)之上。

　　以毛利率為例，金融街物業(yè)去年綜合毛利率僅為19.2%（頭部物業(yè)均在30%以上），商務(wù)物業(yè)為24.6%，非商務(wù)物業(yè)僅為10.5%，拉低了公司的整體表現(xiàn)。

　　對(duì)此，孫杰卻并不擔(dān)心，其透露，未來(lái)金融街物業(yè)仍將堅(jiān)持?jǐn)U展以商業(yè)物業(yè)為主的市場(chǎng)占有份額，這部分管理面積的增加，或許可以持續(xù)改善公司的毛利率表現(xiàn)，“商務(wù)物業(yè)管理收入更高，每月每平米12.66元，同期物業(yè)百?gòu)?qiáng)整體月物業(yè)費(fèi)平均價(jià)格3.26元。”

　　而對(duì)于商辦與住宅之間的擴(kuò)張平衡，孫杰認(rèn)為“面積比例是在相對(duì)平衡的狀態(tài)，50%多是公建，40%是住宅類(lèi)物業(yè)。”其中，住宅類(lèi)服務(wù)于母公司系統(tǒng)內(nèi)的業(yè)務(wù)，“兩者增速都很可觀(guān)。”

　　未來(lái)計(jì)劃與收并購(gòu)現(xiàn)狀

　　未來(lái)，金融街物業(yè)主要把計(jì)劃分成了3部分。

　　首先是拓展增值服務(wù)，以此來(lái)提升品牌價(jià)值，并改善公司不理想的盈利表現(xiàn)；其次，持續(xù)與母集団金融街合作，孫杰表示“對(duì)物業(yè)公司支持是多方面，不光是地產(chǎn)，同時(shí)還有教育、醫(yī)療公司，母集団只要有物業(yè)管理的業(yè)務(wù)都會(huì)大力支持。”

　　除了母集団的直接輸送外，第三方對(duì)于金融街也十分重要。2019年末，來(lái)自獨(dú)立第三方項(xiàng)目的收入占物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)總收入的18.9%。獨(dú)立第三方項(xiàng)目的在管建筑面積670萬(wàn)平方米，占總在管面積的33.6%。

　　雖然第三方對(duì)業(yè)績(jī)和在管面積的公司都在逐年增加，但其業(yè)務(wù)表現(xiàn)卻一直并不理想。對(duì)此，觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)在媒體會(huì)上向公司尋求答案，但管理層卻并未作直接回應(yīng)，僅表示金融街會(huì)大力拓展第三方業(yè)務(wù)。

　　金融街物業(yè)表示，公司將積極參與招投標(biāo)工程，從獨(dú)立第三方獲取新業(yè)務(wù)。但從其招股書(shū)披露的數(shù)據(jù)看，卻并不理想。

　　從2019年12月31日后及直至目前，金融街物業(yè)已訂立11份新物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，涉及額外總建筑面積約為150萬(wàn)平方米，其全部均與金融街聯(lián)屬集團(tuán)訂立，并無(wú)訂約向獨(dú)立第三方提供任何物業(yè)管理服務(wù)。

　　金融街物業(yè)擬將此次集資額的60%用于戰(zhàn)略收購(gòu)及投資設(shè)立相關(guān)公司，以此來(lái)擴(kuò)大自己的市場(chǎng)份額。金融街物業(yè)這兩年將首選位于京津冀地區(qū)、長(zhǎng)三角及大灣區(qū)的現(xiàn)有城市群目標(biāo)，并計(jì)劃自2023年起在成都、重慶、武漢等西南及華中各大城市尋找機(jī)遇。

　　而對(duì)于并購(gòu)標(biāo)的，金融街物業(yè)會(huì)優(yōu)先選擇專(zhuān)注于商務(wù)物業(yè)的物業(yè)管理公司，亦考慮在物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)鏈下游具有穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及發(fā)展前景的公司，以便補(bǔ)充業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)，例如保安公司、清潔公司及園藝公司。

　　此外，另有20%將用于發(fā)展增值類(lèi)服務(wù)、類(lèi)似咖啡品牌IZEE和提供相應(yīng)運(yùn)營(yíng)服務(wù)；10%用于信息技術(shù)的升級(jí)；剩余10%用作一般企業(yè)用途。