瞄準(zhǔn)新市民，大力發(fā)展政策性租賃住房

　　“2020—2022年計(jì)劃發(fā)展15萬套（間）政策性租賃住房”“有望解決20余萬新市民的住房問題”“通過利用存量土地、集體土地、非住宅房屋改建等方式籌集政策性租賃住房10萬套（間）”……在沈陽、南京、杭州等多個(gè)城市，政策性租賃住房正加緊建設(shè)。

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)，要高度重視保障性租賃住房建設(shè)。政策性租賃住房已經(jīng)成為各地加強(qiáng)保障性租賃住房建設(shè)的重點(diǎn)。

　　保障性租賃住房主要包括公租房和政策性租賃住房。“公租房主要發(fā)揮了對城鎮(zhèn)戶籍住房和收入‘雙困’家庭的兜底保障作用。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，截至2020年底，已有3800多萬困難群眾住進(jìn)公租房，累計(jì)2200多萬困難群眾領(lǐng)取了租賃補(bǔ)貼，低保、低收入住房困難家庭基本實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保，中等偏下收入家庭住房條件有效改善。

　　隨著新型城鎮(zhèn)化縱深推進(jìn)，住房問題已從戶籍家庭轉(zhuǎn)向新市民群體。這部分群體購房比例低、以租房為主，同時(shí)，市場供應(yīng)的租賃住房普遍戶型大、租金高，缺少與這一群體經(jīng)濟(jì)能力相匹配的小戶型、低租金住房供給。因此，住房保障的重點(diǎn)也隨之從解決戶籍居民住房困難轉(zhuǎn)向解決大城市新市民群體的住房問題。

　　“據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2019年全國人戶分離的人口2.8億人，其中流動人口高達(dá)2.36億人。新市民群體量大面廣，靠政府投資的公租房難以覆蓋。”浙江工業(yè)大學(xué)副校長虞曉芬介紹，2019年住建部提出發(fā)展政策性租賃住房，為新市民提供適當(dāng)、安全、負(fù)擔(dān)得起的“一張床”“一間房”或“一小套房”。

　　目前，政策性租賃住房已經(jīng)在13個(gè)城市開展試點(diǎn)一年多，初步探索出政府給政策、銀行給低利率長期信貸資金支持、市場主體積極參與的政策性租賃住房可持續(xù)運(yùn)作模式。但試點(diǎn)過程中，用地、規(guī)劃、審批、項(xiàng)目盈利能力等方面還存在困難。

　　“中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確‘要降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)’等措施，必將進(jìn)一步促進(jìn)政策性租賃住房發(fā)展。”虞曉芬認(rèn)為，接下來要在土地、金融、財(cái)稅、審批等方面細(xì)化政策，進(jìn)一步明確地方政府的主體責(zé)任，加快推動政策落地。

　　加快完善政策，規(guī)范發(fā)展長租房市場

　　在推動租賃市場發(fā)展方面，“加快完善長租房政策”“規(guī)范發(fā)展長租房市場”等提法引人關(guān)注。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為，就像公租房等保障性或政策性長租房一樣，市場化長租房也要強(qiáng)調(diào)租賃關(guān)系穩(wěn)定，讓居民通過住房租賃市場也可以獲得穩(wěn)定的、高質(zhì)量的住房服務(wù)。“培育和發(fā)展長租房市場，當(dāng)務(wù)之急是加快完善長租房政策，要從租賃住房供給和消費(fèi)兩方面發(fā)力。”

　　供給端，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的“土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房”等都屬于能夠有效擴(kuò)大租賃住房供給的政策。一些政策比如探索利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房已經(jīng)在試點(diǎn)中取得了成效。

　　“單獨(dú)一居室，配套齊全，離地鐵也很近，租金只有周邊同品質(zhì)一居室的七八成。”入住北京萬科泊寓成壽寺社區(qū)的張女士十分滿意，相較于過去合租在老社區(qū)，如今居住的幸福感高了很多。去年7月，這一全國首個(gè)集體土地長租公寓項(xiàng)目開業(yè)，首批235套房源提前全部租罄。由村集體提供土地的經(jīng)營權(quán)，企業(yè)負(fù)責(zé)建設(shè)成本投入。“在利用集體土地建設(shè)租賃住房優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，節(jié)省了土地獲取的成本，從而最大限度降低了租客的租金成本。”該社區(qū)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，通過設(shè)計(jì)運(yùn)營，能夠?qū)崿F(xiàn)村民和村集體、企業(yè)多方長期可持續(xù)的收益。

　　上海、沈陽、南京、杭州等10多個(gè)城市也開展了集租房試點(diǎn)。“從試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)可以看出，落細(xì)落實(shí)租賃住房供給政策，需要在多領(lǐng)域協(xié)同發(fā)力，從住房發(fā)展規(guī)劃、土地供應(yīng)、規(guī)劃建設(shè)、金融財(cái)稅、城市安全等維度提供系統(tǒng)解決方案。”劉洪玉表示。

　　需求端，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的“逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利”是促進(jìn)租賃住房消費(fèi)的政策。劉洪玉認(rèn)為，租賃住房消費(fèi)的推動需要各部門聯(lián)動，還需要落實(shí)完善住房公積金支付租金政策、住房租金支出稅前抵扣政策等。

　　規(guī)范市場行為，提升監(jiān)管能力

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，對租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。劉洪玉認(rèn)為，當(dāng)前住房租賃市場上的許多問題都與市場主體行為不規(guī)范密切相關(guān)。

　　“整頓租賃市場秩序、強(qiáng)化租賃市場監(jiān)管，應(yīng)當(dāng)主要通過規(guī)范市場行為來完成。其次要提高政府監(jiān)管能力，大部分城市還沒有建立起有效的監(jiān)管體系，政府住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺、監(jiān)管隊(duì)伍等能力建設(shè)相對滯后。”劉洪玉表示。

　　完善租賃市場行為規(guī)范，推動租賃市場監(jiān)管制度化、法治化。貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，不少地方尤其是住房問題突出的大城市迅速行動，完善相應(yīng)監(jiān)管措施。“住房租賃企業(yè)向承租人預(yù)收的租金數(shù)額原則上不得超過3個(gè)月租金”“實(shí)行住房租賃資金監(jiān)管措施”“推進(jìn)住房租賃信息共享”……2月初，北京、深圳、上海三地相繼印發(fā)租賃市場監(jiān)管新規(guī)，對租賃企業(yè)、租金支付周期等公眾關(guān)注的問題做出明確規(guī)定。全國層面，專家也呼吁去年9月公開向社會征求意見的《住房租賃條例》盡快正式出臺。

　　提高政府監(jiān)管能力，加快搭建信息服務(wù)監(jiān)管平臺。“對租金水平進(jìn)行合理調(diào)控”是規(guī)范市場行為的一個(gè)重要手段，也是政府監(jiān)管能力的重要體現(xiàn)，目的是平衡業(yè)主和租戶之間的地位和利益，在兼顧業(yè)主出租積極性的同時(shí)，盡可能保護(hù)租戶權(quán)益和租賃關(guān)系穩(wěn)定，這也是各國常用的租賃市場監(jiān)管手段。

　　對此，劉洪玉認(rèn)為，要建設(shè)一個(gè)基于數(shù)字化技術(shù)的住房租賃交易服務(wù)平臺，“將合同備案、信息服務(wù)、交易流程指引與合同示范、租賃信用等信息和數(shù)據(jù)納入平臺，幫助政府實(shí)現(xiàn)住房租賃市場監(jiān)測、租賃價(jià)格指數(shù)和城市基礎(chǔ)租金表編制等，形成政策效果評價(jià)和政策力度動態(tài)調(diào)整機(jī)制。”