綠地商業(yè)地產面積“縮水”遭業(yè)主投訴 權力下放被質疑

規(guī)模迅速擴張的綠地終于邁出上市的第一步。然而，在這場跑馬圈地后，綠地項目與業(yè)主之間的矛盾被頻頻曝光，其位于上海長興島的項目就是一例。

根據資料，這次綠地遭受業(yè)主投訴的項目是綠地長興壹街區(qū)商鋪項目，位于長興島中部，投資規(guī)模約20億元，是綠地集團配套長興島保障房項目，由綠地長興置業(yè)有限公司負責，符合公司“做政府想做的事，做市場需要的事”的一貫定位。

然而，就是這項曾被投資者寄予厚望的項目，近日卻遭到業(yè)主集體投訴，記者在走訪中發(fā)現該項目的存在幾處“硬傷”。一位女業(yè)主告訴記者，造成如今這局面，與綠地集團這幾年下放權力給地方公司不無關系。

商鋪項目涉嫌違規(guī)操作

對當初購買商鋪的業(yè)主而言，此項目因存在兩處問題而不能交付使用。

首先是實用面積的偷梁換柱。長興壹街區(qū)商鋪主體結構是地上二層，地下一層，但據了解，一些投資者購買的地上一層的門面房，但到交房時拿到房的建筑面積和套內面積 比合同足足少了近40%。前述業(yè)主向記者表示，開發(fā)商說少了的面積就是地下室的面積。

然而，從理財 周報記者拿到的合同書中，并無寫明地下室面積計入房屋面積。實際上開發(fā)商與業(yè)主簽訂合同時，打了個擦邊球。由于業(yè)務當初購買時所需的是一層門面房，但交付時該層與地下室捆綁在一起，因此造成業(yè)主的需求不能得到滿足。

“首先合同上沒寫地下室，為什么將地下室算進房屋面積里？”一位男業(yè)主憤憤不平地向記者表示。

更為糟糕的是，既然地下室被計入面積，那就要滿足商鋪的基本條件，如下水道、消防等基礎設施。而實際上，記者親身探訪時，發(fā)現多數商鋪的地下室并無相關設施，有些甚至出現積水的情況，前述男業(yè)主告訴記者，向開發(fā)商反映后，已經派人抽干了積水，但并無后續(xù)補救措施，深深的水漬印如同刺在墻上。

“沒有下水道，一到下雨時，就會產生大量積水，這種地下室的使用功能就談不上，”前述女業(yè)主表示，“再來又沒消防通道，這里很多商鋪未來都打算用作餐飲場所，地下室沒有消防安全通道，讓我們怎么敢做餐飲，如發(fā)生火災怎么辦？消防部門的許可肯定是批不出來的。”

理財周報 記者向一位綠地人士求證，該人士稱，長興商鋪項目的地下室都有消防管，肯定不存在違規(guī)，全部竣工驗收后產證都齊全。

不過，在記者的實地走訪中，發(fā)現僅有幾個商鋪擁有下水道和消防等安全設施，多數商鋪存在較大的安全隱患。

另一個涉嫌不合規(guī)之處，是合同條款中開發(fā)商與業(yè)主權益的不對等。

根據雙方的合同，約定購房者違約金賠償率是萬分之三，而對開發(fā)商違約金賠償率則是萬分之零點六，如此一來，開發(fā)商違約風險被降到了最低，但投資者的風險則被放大。實際上，從開發(fā)商交房的時間點看，已經比合同晚了約半年。

合同上約定首批主交房時間為2011年11月25日、2011年12月25日(約定“除有不可抗力著可延遲交房外”)，但正式交房卻是在去年4月25日。對于晚交房理由和業(yè)主所受到的損失，開發(fā)商按萬分之零點六計算賠償金、每個月僅千余元打發(fā)我們這批業(yè)主，在“大產證還未辦出情況下交房、不得收取其他費用”的國家規(guī)定之下，業(yè)主的賠償金被扣除物業(yè)費、垃圾費等費用，實際只有一千多元。

對此，許多業(yè)主告訴記者，由于開發(fā)商目前還未給其店鋪的房產證，因此商鋪的開業(yè)遙遙無期，許多業(yè)主放出賣房或借貸買下商鋪，看重的是綠地品牌，但現在商鋪不能經營沒有收入，僅有每月到手的千余元賠償金，讓一些投資者入不敷出。

放權事業(yè)部，擴張盲目

無獨有偶，綠地多出的開發(fā)項目被爆出質量不合規(guī)的糾紛，如徐州綠地香頌、綠地商務城，長春綠地新里中央公館，安徽綠地世紀城海頓公館等。許多購買綠地房產的業(yè)主表示，當初購買是出于對綠地品牌口碑的信任，但沒想到現實令其寒心。

根據綠地官網數據顯示，2012年公司全年業(yè)務經營收入超過2430億元，較上年增長近39%。其中房地產業(yè)務躋身千億行列，全年預銷售金額超過1050億元，預銷售面積約1180萬平方米，分別位列全國行業(yè)第二、第三。不過，在這份鮮亮的業(yè)績背后，綠地樓盤因質量糾紛引發(fā)的業(yè)主維權仍在如火如荼地進行。

項目頻頻被業(yè)主投訴，讓人不禁為綠地集團近年的戰(zhàn)略，即事業(yè)部將權力下放給地方公司的新體制產生質疑。

據了解，綠地內部采用“集團總部—事業(yè)部(產業(yè)集團)—城市公司(項目公司)”三級管理架構，集團實行戰(zhàn)略管控與財務管控相結合，給下屬單位適度授權，激發(fā)其發(fā)展主動性?？偛肯旅嬖O有20個房地產事業(yè)部，包括房地產事業(yè)一部、房地產事業(yè)二部、房地產事業(yè)三部、房地產事業(yè)四部、蘇南房地產事業(yè)部、南昌房地產事業(yè)部、武漢房地產事業(yè)部、長沙房地產事業(yè)部、貴陽房地產事業(yè)部、安徽房地產事業(yè)部、東北房地產事業(yè)部等。

轉道香港上市巧取捷徑

放權之后的綠地，近幾年規(guī)模擴張大舉邁進，去年更是進入世界500強行業(yè)。然而，作為上海最大的地產公司，綠地遲遲未能上市一直是“紅頂商人”張玉良未能了的夙愿。

從體制內出來，又通過協助政府建設各種項目是張玉良逐漸壯大綠地的秘訣。事實上，規(guī)模已經與萬科、綠城等一線地產公司不分伯仲的綠地一直在謀求上市，希望通過跑馬圈地繼續(xù)擴張。去年下半年，張玉良甚至公開表示，公司2015年目標營收是5000億元進入世界200強。

要完成此目標，迅速融資獲得充裕的資本金成為關鍵。在A股市場IPO堰塞湖下，綠地集團選擇登陸港交所。5月8日，香港上市的盛高置地(控股)有限公司與綠地控股集團(下稱“綠地”)聯合宣布，后者將以約30億港元的代價，認購盛高置地增發(fā)的普通股及無投票權可換股優(yōu)先股。交易完成后，綠地將持有盛高擴大股本后60%的股份，實現控股，并更名為“綠地香港控股有限公司”。

轉道香港融資，對于渴求資金的綠地而言，無疑是目前最為方便的捷徑。“綠地股權結構比較復雜，內地上市還要經過嚴格的財務審查，但現在香港借殼這家同業(yè)公司，資產清理相對更好處理。”一位市場人士告訴記者。