萬科收購(gòu)深地鐵下屬公司 “寶萬之爭(zhēng)”塵埃落定？

昨日下午，萬科發(fā)布最新公告稱， 3月12日，萬科就擬議交易與深圳市地鐵集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“深地鐵”)簽署了一份合作備忘錄，作為雙方對(duì)擬議交易的初步意向，萬科將以定向增發(fā)新股為主，差額以現(xiàn)金補(bǔ)足的方式收購(gòu)地鐵集團(tuán)持有的目標(biāo)公司全部或部分股權(quán)，涉及400億-600億資產(chǎn)。這意味著，萬科將引入深圳地鐵作為戰(zhàn)略股東，持股比例或接近寶能甚至超過其成為第一大股東。

萬科擬400億-600億收購(gòu)深地鐵下屬公司

公告中的備忘錄內(nèi)容顯示：地鐵集團(tuán)將出售，并且萬科將購(gòu)買，地鐵集團(tuán)下屬公司(以下簡(jiǎn)稱“目標(biāo)公司”)的全部或部分股權(quán)。目標(biāo)公司在雙方簽署正式的交易文件時(shí)，地鐵集團(tuán)將注入部分優(yōu)質(zhì)地鐵上蓋物業(yè)項(xiàng)目的資產(chǎn)。初步預(yù)計(jì)交易對(duì)價(jià)介于人民幣400億-600億元之間。

公告中稱，萬科擬采取以向地鐵集團(tuán)新發(fā)行股份為主，如有差額以現(xiàn)金補(bǔ)足的方式收購(gòu)地鐵集團(tuán)持有的目標(biāo)公司全部或部分股權(quán)。雙方建立專項(xiàng)協(xié)調(diào)機(jī)制確定專門人員和團(tuán)隊(duì)，共同研究確定下一步合作細(xì)節(jié)。雙方高層建立定期互訪聯(lián)系機(jī)制，商議協(xié)調(diào)解決合作重大事宜。

然而，公告并未提及此宗交易是否涉及深圳地鐵集團(tuán)入股萬科事宜。萬科稱，就目前籌劃的重大資產(chǎn)重組，公司除與地鐵集團(tuán)繼續(xù)談判之外，還在與其他潛在對(duì)手方進(jìn)行談判和協(xié)商。鑒于籌劃中的重大資產(chǎn)重組仍存在不確定性，公司股票將繼續(xù)停牌。

“寶萬之爭(zhēng)”塵埃落定了嗎？

《財(cái)經(jīng)》雜志援引知情人士消息稱，國(guó)資委已批復(fù)深圳地鐵集團(tuán)以土地注資形式入股萬科，且雙方已于近期舉行戰(zhàn)略合作備忘錄簽字儀式。此次深圳地鐵入股后，萬科管理層、華潤(rùn)以及深圳地鐵集團(tuán)三方的持股比例將超過40%，三方如果簽署協(xié)議成為一致行動(dòng)人，有望一舉超越寶能系成為萬科第一大股東。

北青報(bào)記者注意到，公告中還提到此次交易需獲得雙方董事會(huì)或股東大會(huì)等決策機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)；取得國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門、證券監(jiān)管部門、證券交易所等主管部門的批準(zhǔn)。也就是說，萬科引入的新股東必須經(jīng)過特別股東大會(huì)到場(chǎng)股東2/3的同意，這其中就包括“寶萬之爭(zhēng)”另一主角寶能系。

去年7月開始，寶能系不斷增持萬科，目前已經(jīng)超越華潤(rùn)集團(tuán)成為萬科第一大股東。截至目前，寶能系共計(jì)持有萬科股權(quán)24.26%。若寶能系出席特別股東大會(huì)，最多僅需尋求9.07%股票投票權(quán)，就可否決引入新股東的議案。這意味著如果沒有得到寶能系的支持，萬科的重組方案仍然面臨較大的不確定性，“寶萬之爭(zhēng)”是否塵埃落定的關(guān)鍵在于股東大會(huì)的通過。

重組方案已獲寶能方面認(rèn)可？

昨日，知情人士對(duì)北青報(bào)記者透露，萬科方面與寶能方面一直保持著密切的溝通和聯(lián)系，重組方案已經(jīng)得到寶能方面的認(rèn)可。未來，萬科、寶能、深地鐵有望在地產(chǎn)領(lǐng)域展開合作，重組方案將成為一個(gè)多贏的局面。

該知情人士透露，目前寶能系作為萬科事實(shí)上的第一大股東，這樣的重組方案作為一項(xiàng)重大利好對(duì)其是十分有利的，給寶能系的進(jìn)退留足了空間。萬科在停牌期間，A股市場(chǎng)波動(dòng)較大，有了這個(gè)重大利好，寶能即使退出也不會(huì)有很大的浮虧。

昨日，寶能方面的相關(guān)負(fù)責(zé)人未對(duì)此事予以置評(píng)。最近頻繁有傳聞稱寶能因撬動(dòng)巨額杠桿，資金鏈吃緊。但此消息也未得到寶能方面的證實(shí)。

解密

深圳地鐵有多大家業(yè)？

深圳市地鐵集團(tuán)有限公司是深圳市國(guó)資委直屬國(guó)有獨(dú)資大型企業(yè)。截至2015年底，該集團(tuán)注冊(cè)資本金241億元，總資產(chǎn)2411億元，凈資產(chǎn)1503億元，資產(chǎn)負(fù)債率37.65%。該集團(tuán)擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)土地資源。

近年來，深圳地鐵確立了“軌道+物業(yè)”發(fā)展模式，一方面充分利用上蓋空間再造土地資源，另一方面以地鐵上蓋及沿線物業(yè)的升值效益反哺軌道交通建設(shè)運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)了軌道交通的可持續(xù)發(fā)展。

資料顯示，深圳地鐵地產(chǎn)擁有地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目15個(gè)，總建筑面積逾600萬平方米。項(xiàng)目主要位于福田、南山、前海、寶安、龍崗等區(qū)域的地鐵沿線。

目前，深圳地鐵還有深大站、深圳北站、蛇口西、塘朗以及橫崗車輛段等獲得的地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)權(quán)，其中商業(yè)開發(fā)面積達(dá)到138萬平方米，保障性住房達(dá)到125萬平方米。剔除保障房面積，深圳地鐵旗下地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)估值至少達(dá)496億元，接近500億元。

由于旗下項(xiàng)目體量龐大，未來3年將有9個(gè)項(xiàng)目在建，而據(jù)了解，此前，深圳地鐵公司也積極招標(biāo)尋找有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行合作。此次合作，雙方一拍即合，萬科得資源，深地鐵獲平臺(tái)。

(記者 朱開云)