信貸余額不足樓市過(guò)度透支 房貸市場(chǎng)被迫“休克”

　　近日，北京、上海、廣州等地多家銀行暫停房貸，一些銀行雖未停貸，但也紛紛取消利率優(yōu)惠或上浮利率，拉長(zhǎng)審批流程，部分銀行房貸利率上浮10%甚至更多。長(zhǎng)假以后，停貸在更大范圍出現(xiàn)。隨著年底的臨近，各家銀行全年信貸余額所剩無(wú)幾，房貸已成主要壓縮對(duì)象，未來(lái)停貸可能會(huì)成為一種常態(tài)。

　　房貸市場(chǎng)休克，是市場(chǎng)過(guò)度透支的結(jié)果。8月份，北京、上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅在18%至20%。隨著地產(chǎn)泡沫向縱深挺進(jìn)，以物業(yè)稅為最后亮劍手段的“長(zhǎng)效機(jī)制”的吹風(fēng)不斷。

　　銀行成最大“地主”

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)，交易量和信貸增量歷來(lái)是衡量流動(dòng)性的重要指標(biāo)，真實(shí)有效的交易價(jià)格必須有足夠的資金流量作保證。美國(guó)人反思次貸危機(jī)與房地產(chǎn)的關(guān)系時(shí)說(shuō)，就像棒球運(yùn)動(dòng)員為了能打出更好的成績(jī)而注射類(lèi)固醇激素，人為地增強(qiáng)肌肉一樣。在房?jī)r(jià)不斷飆升的歲月里，華爾街向市場(chǎng)注入了太多的興奮劑。興奮劑刺激下的棒球明星們創(chuàng)造過(guò)輝煌，但是房地產(chǎn)的人造財(cái)富泡沫隨著華爾街的創(chuàng)造性毀滅和歷史性崩潰而灰飛煙滅。

　　任何資產(chǎn)泡沫，其本質(zhì)內(nèi)涵都非常接近，那就是不負(fù)責(zé)任的貨幣超發(fā)和信貸擴(kuò)張。曾經(jīng)的“美國(guó)秘方”和“美國(guó)神話(huà)”現(xiàn)在卻如火如荼地上演：地王飛天，過(guò)去十來(lái)億的地王都是“小兒科”，百億地王滿(mǎn)天飛，城頭變幻大王旗；恐慌性“末日情結(jié)”主導(dǎo)下，滿(mǎn)眼都是“日光盤(pán)”、“夜光盤(pán)”；限購(gòu)、限貸形同虛設(shè)，市場(chǎng)管理者、銀行、開(kāi)發(fā)商沆瀣一氣、里應(yīng)外合的購(gòu)房證明隨時(shí)花錢(qián)都能買(mǎi)到，3萬(wàn)一平方的房子把合同價(jià)格“做到”5萬(wàn)，等于不用首付款，全額從銀行貸……暴風(fēng)雨即將襲來(lái)，投機(jī)者、監(jiān)管者、銀行的房貸經(jīng)理們都放棄了雨傘，大家都僥幸“市場(chǎng)會(huì)有永遠(yuǎn)的繁榮”。而各路巫婆神棍們信誓旦旦地說(shuō)“還沒(méi)漲夠”，“坐等再翻番”，“京滬房?jī)r(jià)要漲到80萬(wàn)一平方”。如果問(wèn)題本身是錯(cuò)誤的，那么答案也就不重要了。

　　房地產(chǎn)交易量的激增，金融體系必須提供大量的新增貨幣以支撐不斷擴(kuò)大的市場(chǎng)交易規(guī)模。局部地區(qū)，房地產(chǎn)消費(fèi)貸款以驚人的規(guī)模在膨脹，以江蘇為例，以房貸為主的消費(fèi)貸款已經(jīng)超過(guò)一萬(wàn)億元。長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)與銀行體系高度捆綁，無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)貸款，還是政府平臺(tái)、企業(yè)貸款，銀行認(rèn)可的有效抵押物主要是土地，經(jīng)過(guò)十年嬗變，中國(guó)最大的地主已悄然從政府變?yōu)殂y行。

　　中國(guó)式地產(chǎn)泡沫

　　中國(guó)房地產(chǎn)的繁榮發(fā)端于1998年的制度性變革，而過(guò)去十多年間前所未有的城市化進(jìn)程帶來(lái)鄉(xiāng)村向城市的遷徙，“滿(mǎn)城挖”、“隨處炸”，催生出一幢幢水泥森林；而社會(huì)保障體系不完善累積的超高儲(chǔ)蓄率，在投資渠道狹窄，全社會(huì)普遍的財(cái)富焦慮和投資饑渴，加之超高的貨幣發(fā)行量，合成的混合燃料把房?jī)r(jià)送入遠(yuǎn)超過(guò)中國(guó)人收入水平的外太空。市場(chǎng)推高的過(guò)程是如此漫長(zhǎng)，幾乎所有參與者都享受到了房?jī)r(jià)上漲的紅利，普遍的自利情結(jié)和財(cái)富效應(yīng)讓他們堅(jiān)信炒房會(huì)永遠(yuǎn)賺錢(qián)。然而，這世界會(huì)有永遠(yuǎn)繁榮的單邊市場(chǎng)嗎？升入外太空的房?jī)r(jià)以什么方式回歸，是建立返回艙式的“長(zhǎng)效機(jī)制”，還是以美國(guó)或當(dāng)年日本式的剛性破裂、慘烈墜毀？都是十分艱難的抉擇。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)多重利益復(fù)雜博弈的場(chǎng)所，沸反盈天的價(jià)格本質(zhì)是異常堅(jiān)硬的泡沫。在市場(chǎng)失靈、泡沫化之路難以遏制之時(shí)，無(wú)論是市場(chǎng)參與者，還是作為“守夜人”的監(jiān)管者，都應(yīng)摒棄對(duì)原市場(chǎng)教旨主義的膜拜，而要有對(duì)市場(chǎng)規(guī)律的敬畏。索羅斯有句名言：“先知先覺(jué)、始終走在市場(chǎng)前面的狐貍永遠(yuǎn)只是少數(shù)，往往選擇在這一歷史價(jià)位的左側(cè)離場(chǎng)?！焙偙磉_(dá)的是智慧和警覺(jué)，是對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)厭惡”的有效管控。李嘉誠(chéng)最近就在高位大舉拋出內(nèi)地多項(xiàng)物業(yè)，并抄底歐洲的物業(yè)。一向謹(jǐn)言慎行的王石在微博提醒業(yè)界說(shuō)：“這是一個(gè)信號(hào)，小心了！”而今年早些時(shí)候，他在接受哥倫比亞廣播公司“新聞60分鐘”節(jié)目中曾公開(kāi)表示，“中國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫……上海的普通居民買(mǎi)房需要支付的房款可能是其年薪的45倍以上?！辈⒕娣Q(chēng)，“如果中國(guó)式地產(chǎn)泡沫破滅，那將是一場(chǎng)災(zāi)難?！?/p>

　　切勿有僥幸心理

　　中國(guó)百姓省吃?xún)€用的儲(chǔ)蓄一次性地用在了房子上，房產(chǎn)成為國(guó)民財(cái)富的載體，加劇全民的儲(chǔ)蓄傾向，也是經(jīng)濟(jì)面臨諸多困境的原因之一。房地產(chǎn)的畸形繁榮已系統(tǒng)性地?fù)p害了經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在消費(fèi)力，宏觀經(jīng)濟(jì)也出現(xiàn)“一業(yè)火旺百業(yè)衰”的尷尬局面，最終必然是盛極而衰。盡管受益者有千百條理由支持房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，但以物業(yè)稅為核心的“長(zhǎng)效機(jī)制”一旦推出，預(yù)期的改變必將倒逼更多的二手房如決堤般涌出。從長(zhǎng)期來(lái)看，老齡化大潮已至，當(dāng)家庭財(cái)富主要表現(xiàn)為房產(chǎn)，當(dāng)80、90后的富裕家庭擁有多套房產(chǎn)時(shí)，誰(shuí)來(lái)保證這些財(cái)富的不貶值。

　　回到本文開(kāi)頭，如果銀行業(yè)從靈魂深處“爆發(fā)革命”，他們“恐高”是本能的風(fēng)險(xiǎn)厭惡的理性選擇。20世紀(jì)90年代初，日本大藏省出臺(tái)了房地產(chǎn)融資總量控制政策，高能燃料耗盡，房地產(chǎn)出現(xiàn)斷崖式下跌。如果中國(guó)金融體系能以大面積全局性收縮房貸或者提高利率的方式，房地產(chǎn)泡沫的“幽靈”將很快以破滅的方式顯靈。實(shí)際上，從溫州到鄂爾多斯等許多城市，許多地方“瘋魔”猙獰的頭部已經(jīng)顯現(xiàn)，只不過(guò)人們都以?xún)e幸之心，以為它還是結(jié)構(gòu)性的局部問(wèn)題。

　　從中國(guó)樓市的內(nèi)在機(jī)理看，中國(guó)式泡沫破滅不太可能是內(nèi)部力量的主動(dòng)刺破，更大可能是來(lái)自外部的沖擊，如匯率的逆變、利率的上調(diào)或者物業(yè)稅大面積開(kāi)征，一切只是時(shí)間問(wèn)題。如果泡沫膨脹到極致，也許不用任何外部政策的干預(yù)，市場(chǎng)本身難以承受畸高的價(jià)格時(shí)，任何一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)都可能吹響恐慌性離場(chǎng)的哨聲，血腥的“踩踏事件”瞬間會(huì)形成決堤的合力，再堅(jiān)固的馬其諾防線(xiàn)剎那間會(huì)被無(wú)情地摧毀。