23日,北京市住建委發(fā)布《關(guān)于加快中低價位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》,意見指出加快自住型商品住房建設(shè),是北京市貫徹落實中央房地產(chǎn)調(diào)控精神,按照"低端有保障、中端有政策、高端有控制"的總體思路,完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),下大力氣做實中端,支持居民自住性、改善性住房需求的重要舉措,對于當(dāng)前穩(wěn)定房價,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展具有十分重要的意義。
意見中顯示,自住型商品住房套型建筑面積,以90平方米以下為主,最大套型建筑面積不得超過140平方米;銷售均價,原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房價格低30%左右的水平確定。
對此,同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示,“京七條”通過“限房價、競地價”等出讓方式公開競得集中建設(shè)或者配建自住型商品住房,對于短期內(nèi)來講,“限房價競地價”建設(shè)或者配建自住型商品住房確實可以起到遏制地價過快上漲的作用,對于房價來講,由于政策條件的限制,確實對于這個項目及周邊市場來講,在這個項目入市階段,確實會影響到周邊項目的價格。
鑒于這樣的短期市場效果作用,其他房價上漲過快一線城市、部分二線城市不排除會跟風(fēng)模仿,隨即出臺類似于通過“限房價、競地價”等出讓方式公開競得集中建設(shè)或者配建自住型商品住房的方式進(jìn)行調(diào)控。
他表示,一般來講,“限房價、競地價”并不能從根本上解決房價上漲過快的問題。從“限房價、競地價”的中長期市場效果來看,并不適合全國一刀切進(jìn)行推廣。理由如下:
第一、一般來講,限房價是有一定時間的,比如“京七條”限房價時間周期為5年,5年后這些限價房入市價格就會和周邊商品住宅看齊,“限房價競地價”并不會有中長期的影響周邊板塊價格的作用。
此外,供求關(guān)系決定價格是否上漲以及上漲的幅度,如果單純靠“限房價競地價”抑制房價上漲是不可靠的,還必須通過加大土地市場供應(yīng),加大商品住宅市場供應(yīng),尤其是中小套型的商品住宅的市場供應(yīng)才能夠起到抑制房價過快上漲的目的。
第二、由于利潤被限制,“限房價、競地價”模式下推出的地塊不一定會受到開發(fā)商的認(rèn)可。對于成本控制能力弱的開發(fā)商,周轉(zhuǎn)速度慢的開發(fā)商,由于利潤空間被限制,這些開發(fā)商有可能就不會再關(guān)注這樣的地塊,由此市場溫度短期降溫。
而對于成本控制能力強(qiáng)的開發(fā)商,周轉(zhuǎn)速度快的開發(fā)商,則在這個時候具有拿地的優(yōu)勢,在獲得土地資源同時,還有可能通過自身的優(yōu)勢獲得一定的利潤。
因此,“限房價、競地價”模式下推出的地塊考驗開發(fā)商的成本控制能力與市場應(yīng)變能力,這樣模式推出的地塊不一定會受到所有開發(fā)商的歡迎。
第三、“限房價、競地價”模式下開發(fā)企業(yè)的利潤比較有限,在實際操作中可能會帶來一些問題,如開發(fā)商偷工減料等,導(dǎo)致限價商品住房出現(xiàn)質(zhì)量問題。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,開發(fā)企業(yè)偷工減料與否和開發(fā)企業(yè)的品牌和品質(zhì)有關(guān)。如果品牌開發(fā)企業(yè)一般不會。因為,這些企業(yè)的成本控制能力相對較強(qiáng),這些開發(fā)商可以通過集團(tuán)內(nèi)部大規(guī)模采購、標(biāo)準(zhǔn)化的操作降低成本。
而對于成本控制能力較弱的企業(yè),如果采取偷工減料,除了處罰并責(zé)其改正之外,對于該企業(yè)在這個市場的拿地資格、開發(fā)資質(zhì)可以做出限制性規(guī)定,防止其做出出格的實情。
第四、從區(qū)域市場特征來看,“限房價競地價”集中建設(shè)或者配建自住型商品住房模式不適合在全國范圍內(nèi)推廣。