住建部定調(diào)2014樓市 調(diào)控正式告別一刀切

　　2014年，樓市調(diào)控將正式告別“一刀切”。

　　12月24日，在一年一度的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(以下簡(jiǎn)稱“住建部”)部長(zhǎng)姜偉新部署明年工作時(shí)，明確表示，要繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)管工作。明年的房地產(chǎn)調(diào)控要更加注重針對(duì)性、連續(xù)性和穩(wěn)定性。會(huì)議傳遞出三個(gè)政策信號(hào)，更加注重分類指導(dǎo)、探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房以及強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。

　　住建部的表態(tài)，意味著中國房地產(chǎn)調(diào)控正式告別“一刀切”，地方政府將因地制宜地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　業(yè)內(nèi)專家均向中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，未來，中國商品房市場(chǎng)將更多由“市場(chǎng)”發(fā)揮作用，而2014年調(diào)控則以地方政府執(zhí)行既有政策為主。

　　“每個(gè)城市根據(jù)自己的實(shí)際情況來決定自己的走向，無論是減少行政化手段還是加強(qiáng)調(diào)控，最終的目的都是為了城市本身房?jī)r(jià)的穩(wěn)定?！敝性瘓F(tuán)研究中心總監(jiān)劉淵向記者表示。

　　未來調(diào)控放權(quán)地方政府

　　“姜偉新部長(zhǎng)特別強(qiáng)調(diào)了對(duì)2013年調(diào)控效果的不滿意?！眳?huì)人士透露，姜偉新在會(huì)上表示，2013年全國多地的房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，其中部分熱點(diǎn)城市或城市中心區(qū)房?jī)r(jià)上漲幅度很大。雖然多地參會(huì)代表擔(dān)心房?jī)r(jià)考核目標(biāo)并未完成，但此次會(huì)議上并沒有提及年初曾要求的房?jī)r(jià)目標(biāo)考核問題，也沒有對(duì)這些上漲過快的城市進(jìn)行問責(zé)。

　　2013年全年來看，一線城市和部分二線城市表現(xiàn)較熱，房?jī)r(jià)有持續(xù)上漲和反彈的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；三四線城市則由于市場(chǎng)供應(yīng)量充裕，市場(chǎng)整體表現(xiàn)相對(duì)平淡，價(jià)格上漲動(dòng)力不足，一些城市還出現(xiàn)了市場(chǎng)成交量低迷、房?jī)r(jià)下跌或停漲的狀態(tài)。

　　針對(duì)這種市場(chǎng)的分化情況，姜偉新表示，明年要強(qiáng)調(diào)調(diào)控的針對(duì)性。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況，更加注重分類指導(dǎo)。“一線城市和部分房?jī)r(jià)上漲過快的二線城市要從嚴(yán)落實(shí)差別化住房信貸稅收和住房限購政策。而房?jī)r(jià)開始下跌的三四線城市，則要注重消化庫存，控制增量的開發(fā)?！眲Y表示。 (((22[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)])))今年9月到12月，全國共有18個(gè)城市出臺(tái)了樓市調(diào)控政策，在這18個(gè)城市的樓市調(diào)控或“加碼”或“松綁”下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐漸回到合理區(qū)位。例如，北京、上海、廣州、深圳等一線城市，鄭州、西安、武漢等部分熱點(diǎn)二線城市出臺(tái)了“階段性”收緊政策；蕪湖、舟山、溫州、徐州等城市則或明或暗出臺(tái)了定向?qū)捤纱胧侠碚{(diào)節(jié)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)。

　　亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，住建部的表態(tài)基本都在預(yù)期之內(nèi)，主要是與三中全會(huì)的精神以及地方調(diào)控政策的加強(qiáng)和樓市兩極分化的現(xiàn)狀有著直接關(guān)系。在他看來，未來中國商品房市場(chǎng)將更多由市場(chǎng)來主導(dǎo)，2014年將沿用地方政府的既有調(diào)控政策。

　　“國家已開始強(qiáng)調(diào)對(duì)不同城市的‘分類指導(dǎo)’，這將導(dǎo)致不同城市的調(diào)控政策具有‘分化’的特征，通過政策‘分化’有望使各地不同的市場(chǎng)需求得以釋放，供求矛盾得以平衡，從而使總體市場(chǎng)回歸合理?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉對(duì)記者表示。

　　謝逸楓認(rèn)為，2014年地方政府調(diào)控如何走與政策如何執(zhí)行，關(guān)鍵還是要等2014年3月全國兩會(huì)以后才會(huì)明朗。

　　共有產(chǎn)權(quán)商品房和保障房齊推

　　“要鼓勵(lì)地方從本地實(shí)際出發(fā)，積極創(chuàng)新住房供應(yīng)模式，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房?！痹诖舜巫〗ú抗ぷ鲿?huì)議上，姜偉新透露，2014年城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)的目標(biāo)任務(wù)是基本建成480萬套以上，新開工600萬套以上，其中棚戶區(qū)改造370萬套以上。

　　這是在落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的目標(biāo)，“努力解決好住房問題，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給，做好棚戶區(qū)改造。”

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，從新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展來看，現(xiàn)階段強(qiáng)調(diào)做好住房保障工作，其實(shí)是在為穩(wěn)妥推進(jìn)土地管理制度改革與新型城鎮(zhèn)化做鋪墊。新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃出臺(tái)，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)勢(shì)必會(huì)逐漸破除，在這個(gè)過程中，農(nóng)民轉(zhuǎn)化為市民勢(shì)在必然。但是，農(nóng)民在城鎮(zhèn)化過程中能否享受到現(xiàn)代化的成果還是未知數(shù)，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置等在操作環(huán)節(jié)都還是未知數(shù)。

　　共有產(chǎn)權(quán)住房方面，實(shí)際上已經(jīng)有多年的試點(diǎn)和研究，此番終于納入國家政策層面予以探索。

　　2005年5月，南京市建委研究室主任陸玉龍即發(fā)表《共有產(chǎn)權(quán)：經(jīng)濟(jì)適用房制度創(chuàng)新研究》；2007年5月18日，在接受中國房地產(chǎn)報(bào)采訪時(shí)，陸玉龍認(rèn)為“共有產(chǎn)權(quán)制度就是將經(jīng)濟(jì)適用房作為不動(dòng)產(chǎn)的長(zhǎng)期有效性與受助家庭經(jīng)濟(jì)狀況的動(dòng)態(tài)性有機(jī)對(duì)接起來，形成了受助家庭走向富裕而退出住房保障的機(jī)制和經(jīng)濟(jì)適用房循環(huán)利用的機(jī)制”，這樣一來，“政府投資建設(shè)一套經(jīng)濟(jì)適用房，不再是只解決某一戶中低收入家庭的住房困難，而是可以實(shí)現(xiàn)循環(huán)使用，為多戶中低收入家庭解決住房困難”。

　　2007年8月，淮安市首創(chuàng)[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]了與市場(chǎng)接軌的共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房模式，即中低收入住房困難家庭購房時(shí)，可按個(gè)人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。其用地由劃撥改為出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價(jià)差和政府給予經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠政策，顯化為政府出資，形成政府產(chǎn)權(quán)。

　　本次住建工作會(huì)議中并未對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房進(jìn)行詳細(xì)說明。按照陸玉龍此前的設(shè)想，在共有產(chǎn)權(quán)制度下，經(jīng)濟(jì)適用房交易方式有三種，一是經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)整體出讓，由政府和受助者按比例分配售房收入；二是政府出資收購受助者產(chǎn)權(quán)，收回經(jīng)濟(jì)適用房的占用和使用權(quán)；三是向受助者出讓政府產(chǎn)權(quán)，政府收回現(xiàn)金，再投入經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。經(jīng)濟(jì)適用房交易時(shí)間越早越好，次數(shù)越多越好。

　　據(jù)知情業(yè)內(nèi)人士向記者介紹，目前，一些地方開展共有產(chǎn)權(quán)保障方式的主要做法是，地方政府讓渡部分土地出讓收益，有的還給予適當(dāng)財(cái)政補(bǔ)助、稅費(fèi)減免，以降低住房的建設(shè)成本，然后以低于市場(chǎng)價(jià)格配售給符合條件的購房家庭。配售時(shí)，在合同中明確共有雙方的產(chǎn)權(quán)份額及將來上市交易的條件和增值所得的分配比例。

　　實(shí)踐了幾年后，住建部認(rèn)為，發(fā)展共有住房，在政府的支持下，充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，能夠調(diào)動(dòng)群眾依靠自己努力改善住房條件的積極性，有利于加快解決群眾住房困難。同時(shí)，再發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)保障房，符合公平、效率原則，也可以避免陷入福利陷阱，有利于保持或激發(fā)社會(huì)的活力。

　　“這次會(huì)議上姜偉新要求推廣和學(xué)習(xí)北京的自住型商品房?！鄙鲜鰠?huì)人士說，在要求房?jī)r(jià)漲幅較大的城市增加有效供應(yīng)時(shí)，姜偉新特別提到了北京的自住型商品房。